Bỏ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn sử dụng

Chính phủ vừa trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất. Tại dự thảo lần này, Chính phủ cho rằng, sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vấn đề có tình nhạy cảm, tác động lớn đến xã hội và còn có những ý kiến chưa thống nhất. Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.

Trước đó, Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình ý kiến Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và báo cáo thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nội dung trọng tâm chính là vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Bộ Xây dựng cho biết, sau khi xem xét dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tại Thông báo số 2101/TB-TTKQH ngày 21/3/2023 và Báo cáo thẩm tra sơ bộ số 1546/BC-UBPL15 ngày 16/3/2023, cả Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Ủy ban Pháp luật đều đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Do liên quan việc chấm dứt quyền sở hữu một loại tài sản có giá trị lớn, là vấn đề nhạy cảm và còn những ý kiến chưa thống nhất, Bộ Xây dựng đã đề nghị tiếp thu, rút quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (bỏ các Điều 25, 26 quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư).

Trong thông báo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật.

Tuy nhiên, cần bổ sung quy định cụ thể, chặt chẽ, có tính khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư phải di dời để phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đây là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội, do đó, trong trường hợp Chính phủ thấy cần thiết tiếp tục trình Quốc hội phương án khác với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì đề nghị xây dựng 02 phương án, bao gồm phương án của Chính phủ đề xuất và phương án theo ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đề xuất của Cơ quan thẩm tra để đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Đồng thời, Tờ trình của Chính phủ cần phân tích, làm rõ cơ sở chính trị, cơ sở pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động kỹ lưỡng, phân tích ưu điểm, hạn chế, hoàn thiện quy định của từng phương án, làm cơ sở để đại biểu Quốc hội thảo luận dân chủ, phát huy trí tuệ tập thể để lựa chọn được phương án tốt nhất, khả thi nhất, khắc phục được bất cập, vướng mắc của Luật Nhà ở hiện hành, đáp ứng được mong mỏi, nguyện vọng của người dân trong xã hội, phục vụ hiệu quả quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Quy định sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Chính phủ đưa ra trước đây gặp rất nhiều ý kiến phản đối từ người dân và chuyên gia.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Đậu Anh Tuấn cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định mới và nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Do vậy, cần cân nhắc, xem xét một số vấn đề như: Đánh giá tác động quy định, về bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân; về mối quan hệ với quyền sử dụng đất;…

Ngoài ra, ông Đậu Anh Tuấn cũng lưu ý, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án Dự thảo đưa ra, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng, là không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn. Không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở.

Cũng theo ông Đường, nhà chung cư thời trước đây chủ đầu tư là nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Công trình nhà chung cư gắn liền với nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình, vì vậy cần gắn với quyền, nghĩa vụ doanh nghiệp xây nhà chung cư và trách nhiệm quản lý của Nhà nước với công trình chung cư. Tuy nhiên, những quy định của Khoản 3 Điều 25 không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư đâu cả.

Tại dự thảo lần này, Chính phủ tiếp tục giữ nguyên quy định như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư).

Chính phủ đồng thời tiếp thu ý kiến của Ủy ban Pháp luật về việc bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.

Liên quan tới hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, Chính phủ đã sửa các quy định theo hướng kế thừa luật hiện hành với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác.

Đồng thời, bổ sung trường hợp có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê, và trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất khác, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Mộc Miên