“Giá chung cư hiện đã tương đối cân bằng với cung cầu, sẽ không có chuyện giảm giá”

Giá chung cư khó giảm

Tình hình giá chung cư Hà Nội hiện nay đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Nhu cầu tìm kiếm một sản phẩm đầu tư và an cư an toàn, giá hợp lý ngày một tăng nhưng không có nhiều sự lựa chọn, khiến nhiều người không khỏi lo ngại vì giá căn hộ tăng chóng mặt trong thời gian qua.

Tình hình giá chung cư Hà Nội hiện nay đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, hiện căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Trước những lo ngại về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, với những tác động của nền kinh tế vĩ mô, sự điều hành của Chính phủ khi ban hành các quy định pháp luật mới đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Từ cuối quý IV/2023 đến nay, thị trường đã có nhiều khởi sắc.

Cụ thể, các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón. Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền, đặc biệt là đất nền vùng ven có giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp tăng mạnh khoảng 20%.

Đáng chú ý, trong quý I năm nay có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, chỉ riêng Hà Nội đã có 3.000 căn được rao bán. Chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019. Đây là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản.

Theo nhìn nhận của ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group, bức tranh bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội.

Nguyên nhân của sự “đột biến” này, theo ông Hưng, do thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính làm cho các nhà đầu tư rơi vào khủng hoảng “thừa tiền”.

Ông Hưng dẫn chứng, theo báo cáo tài chính quý I/2024, có tới 18 triệu tỷ đồng đang nằm trong các ngân hàng thương mại chưa thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền.

Từ đó, buộc các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6% - đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua, đồng thời, đây cũng là lí do giúp việc đầu tư vào kinh doanh bất động sản tạo ra dòng tiền dương và hút các nhà đầu tư.

Trên thực tế, hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt, đây cũng là yếu tố quan trọng khiến loại hình này tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây.

Hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh.

Bên cạnh đó, ông Hưng cũng khẳng định: “Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và nhỡ có “trượt chân” tăng giá lên nữa sẽ có điều chỉnh. Nhưng để nói về kỳ vọng giảm giá thì theo quan điểm của tôi là không thể xảy ra”.

Bởi hiện nay thị trường không có nhiều sản phẩm có thể thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản hay những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng lại không có giá trị về dòng tiền.

Hành vi của người mua nhà đã thay đổi

Ở một góc độ khác, TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Còn ở nước ngoài, loại hình này dùng cho mục đích cho thuê lại rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền. Vậy tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây?

Giải đáp thắc mắc về vấn đề này, ông Lượng cho rằng, điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Hiện nay, chúng ta cần một căn hộ đáp ứng 3 yêu cầu để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Hơn nữa, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 và sẽ có lợi cho người mua nhà.

“Chúng ta có thể thấy, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy. Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn”, ông Lượng phân tích.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, hiện nay sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư.

Có thể nhận thấy, hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình.