TS. Lê Xuân Nghĩa: “Chung cư tăng giá nóng, có dự án giá đến 280 triệu đồng/m2”

Bất động sản Việt Nam tăng giá từ 100 tới 400 lần

Chia sẻ tại tại hội nghị “Công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 và dự báo thị trường quý II/2024”, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần và giá vàng thế giới cũng tăng đúng 30 lần. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản tại Mỹ tăng 100 lần, còn ở Việt Nam tăng từ 100 – 400 lần.

TS Lê Xuân Nghĩa thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.

Có thể thấy, bất động sản là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất và ngày càng nóng. Tuy nhiên, về giá trị sử dụng vẫn không thay đổi, một miếng đất 10m2 từ năm 1990 đến nay vẫn giữ nguyên 10m2 nhưng giá trị đã khác nhau, chỉ có tiền “đổ” về đây ngày càng tăng.

Lấy ví dụ, ông Nghĩa cho biết: “Năm 1990 tôi mua căn nhà liền kề 100m2 với giá 56 triệu đồng, bây giờ căn nhà đó được trả khoảng 20 tỷ, nhưng vợ không chịu bán. Như vậy để thấy tốc độ tăng giá của bất động sản quá khủng”.

Qua khảo sát, ông Nghĩa cho biết hiện có hàng nghìn dự án bất động sản đang đắp chiếu tại Hà Nội, lãng phí vô vàn đất đai và tài nguyên, phần lớn trong số đó là khó khăn về tài chính (chiếm 60-70%).

Về vấn đề tài chính thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, những năm gần đây thị trường có nguồn vốn mới là trái phiếu doanh nghiệp, nhiều tập đoàn lớn đã sử dụng kênh này. Tuy nhiên do thể chế, quản trị và sự khó khăn của từng chu kỳ dẫn đến nhiều doanh nghiệp trong số đó đã gặp khó khăn về thanh khoản.

Từ đầu năm đến nay, ông cho biết số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các tập đoàn bất động sản vượt xa các ngân hàng thương mại. Lần đầu tiên, bất động sản chiếm tới 80% lượng trái phiếu phát hành. Tức là khối lượng phát hành khoảng 7.000 – 8.000 tỷ đồng trái phiếu. Nhiều tập đoàn đã khắc phục được nợ cũ và phát hành thêm trái phiếu mới, song giá trị còn nhỏ.

Về nguồn vốn thị trường bất động sản, ông Nghĩa nhấn mạnh: “Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chúng ta nên quên nó đi. Đây là gói do các ngân hàng thương mại đề xuất hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội chứ họ không có trách nhiệm cung cấp vốn cho thị trường bất động sản".

Theo đó, ông Nghĩa cho rằng, nên thiết kế 1 gói hỗ trợ mới và phải làm thật bài bản.

“Do nguồn cung đứt gãy nên phân khúc chung cư thời gian qua đã tăng giá nóng. Hiện nay, có những dự án chung cư mới có giá đến 280 triệu đồng/m2, có dự án 100-120 triệu/m2, mức giá này người dân không thể mua nổi”.

Ông Nghĩa cho biết, tham khảo một số nước rất phổ cập về chiến lược tài chính nhà ở cùng thực hiện thông qua ngân hàng như Việt Nam, nhưng ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ đề ra, kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn từ 30 – 36 năm, lãi suất người mua phải trả 2%/năm, còn phần lãi chênh do Chính phủ tài trợ. Trong khi đó, Việt Nam lại làm ngược lại, lãi suất chỉ được hỗ trợ 3 năm, hết niên hạn lãi suất thả nổi rất cao, thời gian cho vay lại quá ngắn. Điều này, là một cản trở lớn đối với người nghèo muốn mua nhà.

Giá chung cư Hà Nội đã tiệm cận TP. HCM

Về giá bán nhà trong quý I/2024, bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội, sau một chu kỳ tăng nóng, giá bán chung cư tại Hà Nội hiện nay đã tiệm cận giá bán chung cư tại TP.HCM, bà An cho biết thêm.

“Giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng 19% theo năm”, bà An nói.

Giá chung cư Hà Nội đã tiệm cận TP. HCM.

Không chỉ trên thị trường sơ cấp, giá chung cư trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội (đặc biệt giá bán chung cư đã qua sử dụng) cũng tăng mạnh trong quý vừa qua, tăng khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước, đạt trung bình khoảng 36 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo bà An một phần do tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội kéo dài trong những năm gần đây.

“Ngoài ra, giá bán chung cư tại Hà Nội tăng nóng trong thời gian qua thì một phần do chi phí đất đai tăng, chi phí đất đai của nhà đầu tư mới tham gia thị trường tăng mạnh. Yêu cầu từ người mua chung cư cũng ngày càng tăng lên, đa số người chọn ở chung cư đều có trải nghiệm ở chung cư rồi. Nên chất lượng, điều kiện ở chung cư mới sẽ cao hơn, vì thế giá bán sơ cấp có xu hướng đi lên”, bà An nói.

Về triển vọng giai đoạn 2024 - 2026, bà An cho dự báo mỗi năm Hà Nội sẽ có thêm khoảng 20.000 sản phẩm chung cư, nhà ở gắn liền với đất, khá dồi dào, đủ đáp ứng một phần nhu cầu ở thật, đầu tư trên thị trường.

Vì vậy giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội sẽ không còn tăng nóng như trong thời gian vừa qua.

Sau giai đoạn "tăng nóng", giá chung cư sẽ đi vào chu kỳ ổn định hơn trong những quý tiếp theo của năm 2024.