Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: “Sai lầm khi bỏ định giá đất theo phương pháp thặng dư”

Thương mại điện tử | 28/07/2023 10:18

Ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, việc định giá đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế cho phương pháp thặng dư.

Tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã không chủ trương áp dụng cả 5 phương pháp hiện hành mà chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương pháp hệ số. Trong đó, thực hiện nhập phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh và loại bỏ phương pháp thặng dư.

Phát biểu tại Hội thảo Góp ý nội dung về định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ, định giá đất trên thế giới ngày nay, các nước thường áp dụng nhiều phương pháp như: Phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư... để định giá cho các loại đất khác nhau.

Tuy nhiên, để tìm ra giá của một khu đất, một thửa đất, người ta áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp này để định giá cho cùng một loại đất và phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của loại đất ấy về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, về giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... để lựa chọn cách tiếp cận phù hợp nhất gắn với nó là phương pháp định giá cụ thể đủ điều kiện áp dụng thích ứng với cách tiếp cận đó để tìm ra mức giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Dự thảo Luật Đất đai của Việt Nam gần đây chỉ đưa ra 3 phương pháp: So sánh, thu nhập, hệ số; loại bỏ phương pháp thặng dư và cho rằng với 3 phương pháp trên là đủ công cụ mang tính bao trùm thỏa mãn cho việc định giá tất cả các loại đất khác nhau ở Việt Nam, với các điều kiện áp dụng khác nhau, đó là những dự định sai lầm cả về khoa học và thực tiễn định giá đất.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau, không thể sử dụng một phương pháp không đủ điều kiện áp dụng để định giá cho loại đất mà loại đất ấy lại đủ điều kiện để áp dụng phương pháp khác.

“Do đó, việc định giá đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế cho phương pháp thặng dư”, ông Nguyễn Tiến Thoả khẳng định.

Theo vị Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam lý giải:

Thứ nhất: Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Thứ hai: Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba: Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư cùng áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Nhưng phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định (như lý thuyết về định giá đất trong lý luận địa tô của Các Mác). Còn phương pháp thặng dư lại ngược lại.

Vì thế, ông Thoả cho rằng nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của 2 phương pháp là khác nhau; ba phương pháp tính toán tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập khác với 3 phương pháp tính tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thặng dư cả về khái niệm, cách tính và phạm vi áp dụng.

Đặc biệt: Phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa là thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất chiết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư. Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.

Nhấn mạnh thêm về phương pháp thặng dư, vị Chủ tịch Hội Thẩm định giá cho rằng, thặng dư được nhiều người coi là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nên có quan điểm cho rằng đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả các dự án đầu tư, chứ không thích hợp cho quản trị giá của Nhà nước, do đó không nên dùng phương pháp này.

Ông Thoả cho hay, điều đó không sai nhưng chỉ đúng một phần, bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất phát triển để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì quản lý Nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó. Qua đó làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, trong đó có yêu cầu rất quan trọng là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do tiềm năng phát triển của nó chứ không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Có quan điểm của các nhà soạn thảo cho rằng: Đây là một phương pháp mà kết quả tính toán của nó chủ yếu dựa vào sự giả định nên kết quả thiếu chính xác. Vị Chủ tịch Hội Thẩm định giá đánh giá: “Đây cũng là một sai lầm về khoa học thẩm định giá bởi phương pháp này được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ”.

Dương Trang

Tin mới hơn

Đề xuất miễn thuế nhập khẩu cho đơn hàng dưới 2 triệu đồng qua thương mại điện tử

Tin cũ hơn

[Xem thêm]

Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: “Sai lầm khi bỏ định giá đất theo phương pháp thặng dư”

Tin mới hơn

Đề xuất miễn thuế nhập khẩu cho đơn hàng dưới 2 triệu đồng qua thương mại điện tử

Từ ngày 1/1/2025, ngân hàng không được gửi tin nhắn chứa đường link tới khách hàng

Công an tìm người bị hại trong vụ lừa đảo giả danh ngân hàng ACB

Tin cũ hơn

Đọc nhiều

Thị trường bảo hiểm Việt Nam 2025: Cơ hội và thách thức trong giai đoạn phục hồi

Quy định mới về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính