CEO Cushman & Wakefield Việt Nam: Hàng tỷ USD đang chờ đổ vào Việt Nam

Việt Nam luôn là “ngôi sao sáng” thu hút đầu tư tại Đông Nam Á

Từ một quốc gia có xuất phát điểm thấp (GDP đầu người năm 1989 là 100 USD), Việt Nam đang vươn mình trở thành một trong những điểm đến đầu tư hấp dẫn hàng đầu châu Á trong vòng 30 năm qua. Theo Tổng cục Thống kê, GDP đầu người năm 2022 của Việt Nam đạt 4.100 USD, là quốc gia có tốc độ hội nhập ấn tượng cũng như có vị thế trong khu vực và thế giới.

Có thể thấy, nhờ sự ổn định về chính trị cũng như những chính sách khuyến khích đầu tư, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đạt được nhiều thành tựu ấn tượng trong việc hợp tác và hội nhập.

Theo đó, Việt Nam đã và tiếp tục lọt vào “tầm ngắm” của một lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn FDI tăng mạnh trong 30 năm qua. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn luôn là “ngôi sao sáng” thu hút đầu tư tại khu vực Đông Nam Á.

Thị trường bất động sản Việt Nam, đáng chú ý là TP. Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế tài chính và Hà Nội - trung tâm chính trị của cả nước đã ghi nhận những bước phát triển nhanh chóng sau khi nhóm luật về bất động sản được ban hành vào năm 2003. Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển kinh tế mạnh mẽ khi lượng vốn đầu tư nước ngoài không ngừng tăng cùng sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu đã tạo ra nhu cầu lớn trong việc xây dựng và mua bán bất động sản.

Nhờ lượng thu hút vốn FDI, hoạt động M&A nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng đã tăng lên lên đáng kể về cả số lượng lẫn giá trị giao dịch.

Hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng được ghi nhận đã tăng lên đáng kể

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành thị trường đầy tiềm năng thu hút đầu tư, góp phần giúp các hoạt động M&A tại thị trường này trở nên sôi động hơn.

Số liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản đã công bố chính thức (tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023) đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, nhà đầu tư nước ngoài chiếm hơn 90% hoạt động giao dịch M&A bất động sản, dẫn đầu là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc. Các nhà đầu tư này có lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng văn hóa và am hiểu pháp luật địa phương.

Ngoài ra, dữ liệu của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra rằng, các nhà đầu tư nội địa hiện đang nghiêng về cán cân của bên bán nhờ có khả năng tốt trong việc tiếp cận các quỹ đất hiện hữu trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp trong nước tuy có lợi thế am hiểu thị trường, nhưng lại phải đối mặt với những thách thức chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được với dòng vốn,...

Tuy nhiên, quan trọng hơn hết là tỷ suất sinh lời hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Có thể thấy, kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại. Điều này nhờ vào dân số Việt Nam được xếp vào nhóm các nước đông dân với 100 triệu người. Mô hình nhân chủng học của Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15 - 64 tuổi, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh càng làm tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở đối với FDI.

Vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng nóng của thị trường trong năm 2007 cùng sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi trước sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có thời điểm lên đến 25% và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng giảm lại. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục kể từ cuối năm 2013, đầu năm 2014.

Khi thị trường dần trưởng thành hơn, kể từ năm 2018, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần thu hút các hoạt động đầu tư vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, kho bãi, vận tải.

Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng nguồn vốn FDI, nhiều doanh nghiệp quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới để mở rộng sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á.

Phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần thu hút các hoạt động đầu tư vượt trội

Một số thương vụ đầu tư được công bố gần đây có thể kể đến như Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp khắp miền Bắc. Được biết, tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD. Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, với tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại khu công nghiệp Quang Châu và khu công nghiệp WHA 1,... Ngoài ra, sự quan tâm của các quốc gia châu u và Mỹ đến thị trường Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản văn phòng vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP. Hồ Chí Minh. Từ năm 2018 đến nay, giá thuê cũng như công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, chất lượng tốt, công suất cho thuê cao. Đặc biệt, năm 2022, thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn nhất từ trước đến nay với giá trị 557 triệu USD.

Về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, sau 2 năm hoạt động đầu tư chững lại do tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, từ năm 2022 đến nay, thị trường này đã bắt đầu ghi nhận sự xuất hiện của các thương vụ giao dịch thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, đơn cử như thương vụ bán 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, trong năm 2023 còn chứng kiến một thương vụ giao dịch lớn thuộc phân khúc bán lẻ với giá trị lên tới 52 triệu USD do tập đoàn Keppel Land đến từ Singapore thực hiện.

Hàng tỷ USD đang chờ đổ vào bất động sản Việt Nam

Theo Cushman & Wakefield, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài khi chọn Việt Nam muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn khá hạn chế. Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt. Trên thực tế, dù có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại khá hạn chế. Nguyên nhân đến từ tính pháp lý, độ chênh lệch về kỳ vọng giá cả từ cả 2 phía cùng với quy trình bồi thường.

Về phía bên bán, khó khăn đến từ quá trình xử lý pháp lý và phê duyệt dự án hiện đang kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư gặp thách thức với các mục tiêu thời gian và đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án cũng là thách thức với cả bên bán và bên mua.

Không chỉ vậy, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức, khiến khả năng tiếp cận các tài sản tốt còn hạn chế. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập thị trường.

Các phân khúc văn phòng và bán lẻ cũng ghi nhận triển vọng tốt

Mặc dù còn nhiều thử thách, nhưng hiện tại vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Bởi, mặt bằng lãi suất hiện đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho các dự án bất động sản được ban hành, cùng với nhiều giải pháp tích cực khác được Chính phủ thực hiện nhằm cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ tạo sẽ tạo ra giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Về tương lai, Cushman & Wakefield vẫn rất lạc quan về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam ở tất cả các loại tài sản. Các chỉ số kinh tế hiện tại và tương lai được các chuyên gia trong và ngoài nước đánh giá tích cực. Điều này được dự báo sẽ có những tác động tốt lên các thị trường tại Việt Nam.

Từ đầu năm 2023 đến nay, tuy tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng còn nhiều thách thức, nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam vẫn rất tích cực.

Từ những ghi nhận thực tế của Cushman & Wakefield Việt Nam trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư, đơn vị này dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn lên tới hàng tỷ USD đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026.

“Chúng tôi cũng ghi nhận có nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển”, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay.