Điều gì làm nên sức hút của bất động sản năm 2024?

Chờ đợi sự hồi phục vào cuối năm 2024

Về tổng thể sẽ khó có sự bùng nổ trong năm 2024 đặc biệt là trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, về tổng thể, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ dần đi vào ổn định, những điểm sáng sẽ sáng dần lên, những điểm tối sẽ mờ dần đi và sự bùng nổ có thể sẽ đến vào quý III- IV/2024.

Có lẽ giai đoạn khó khăn nhất đã dần về phía sau, những vướng mắc về chính sách, về lòng tin những khó khăn về nguồn vốn cũng như xác định tổng cung tổng cầu đã cho thấy những dấu hiệu đang sáng lên. Những điểm nhấn mới thuận lợi mới đang xuất hiện. Đặc biệt một trong những điểm sáng, điểm thuận lợi của năm 2024 đó là sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ cũng như xu hướng chung lãi suất cho vay đang giảm dần. Điều này sẽ giúp những chi phí mà thị trường phải chịu cho hoạt động giao dịch bất động sản sẽ giảm. Cùng với đó những chương trình hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng cho bất động sản đặc biệt là bất động sản cho xã hội như nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được mở rộng hơn trong thời gian tới. Độ ngấm, hiệu quả của các chính sách đã được tháo gỡ trong năm 2023 sẽ tích cực dần trong năm 2024 đặc biệt là những tác động tích cực, những điểm mới trong các Luật được thông qua như: Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

TS. Nguyễn Minh Phong

Xét về mặt nguồn vốn, giữa năm 2023 đã xuất hiện sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung đầu tiên của Việt Nam. Đến nay đã có khoảng 2/3 doanh nghiệp đăng ký trái phiếu của mình trên thị trường này, công bố giao dịch trên 3 nghìn tỷ đồng. Đây là tín hiệu rất tốt về thanh khoản đồng thời góp phần tích cực cho thị trường sơ cấp và thứ cấp, thể hiện chính sách đang đi vào cuộc sống.

Nếu như 80% khó khăn của năm 2023 liên quan đến chính sách thì xu hướng này đang được cải thiện mạnh mẽ nhờ vào sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các cấp từ trung ương đến địa phương.

Trên thực tế năm 2023 gần 60% dự toán khó khăn vướng mắc về mặt thể chế, pháp lý đã được tháo gỡ. Tp Hồ Chí Minh đã được cải thiện gần 40 %. Trong thời gian tới cùng với sự hoàn thiện tiến độ về mặt quy hoạch cũng như các chính sách đang triển khai, chắc chắn những vướng mắc về quy hoạch, thể chế sẽ được tháo gỡ. 80% những khó khăn sẽ được tháo gỡ đó là sự hội tụ hấp dẫn những điểm sáng trong năm 2024. Đặc biệt những khó khăn liên quan đến vấn đề quy hoạch, nguồn vốn, chính sách liên quan đến chi phí về giá đất, vấn đề sổ đỏ tất cả đều được thảo luận. Ở Việt Nam chúng ta đang có xu hướng cởi mở về chính sách có lẽ không nơi nào trên thế giới này có được việc cho phép bán dự án trong tương lai.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản cũng có độ mở về chính sách khi cho phép khoảng 5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài được sở hữu nhà ở. Ban đầu, chúng ta giới hạn mỗi Việt Kiều được sử hữu một căn nhà sau đó mở rộng tiếp cho phép kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên hiện nay theo một số nội dung Luậ được thông qua và có hiệu lực trong trong thời gian tới, đó là Việt Kiều sẽ được kinh doanh bất động sản như người dân trong nước không giới hạn sử hữu không giới hạn lĩnh vực kinh doanh. Đây là cơ hội cực tốt cho cho chính sách, thể chế để chúng ta tiếp thu dòng vốn của Việt Kiều bởi 5 triệu Việt Kiều của Việt Nam ở nước ngoài đang sử hữu khối tài sản bằng 40 % tổng tài sản của 100 triệu dân ở trong nước.

Về phân khúc thị trường thị trường, nhà ở xã hội có nhiều cải thiện do nguồn cầu luôn luôn vượt trội so với nguồn nguồn cung. Đồng thời chúng ta có dự án về 1 triệu căn nhà ở xã hội được thông qua, có những dự án cung cấp tới nửa triệu căn nhà ở xã hội như dự án của Vingroup, và một loạt địa phương đã triển khai. Như vậy phân khúc nhà ở xã hội sẽ có nhiều điểm sáng.

Bất động sản công nghiệp cũng có nhiều nét sáng sủa trong năm 2023 và kéo dài sang năm 2024. Ảnh Thời báo Tài chính

Một loại hình khác là bất động sản công nghiệp cũng có nhiều nét sáng sủa trong năm 2023 và kéo dài sang năm 2024. Bất động sản công nghiệp gắn liền với tiêu chuẩn xanh và các dự án gắn với cơ cấu công nghiệp cao cấp như sản xuất chíp.

Phân khúc nhà ở thương mại sẽ phục hồi chậm hơn do lực cầu thực sự chưa có sự đột biến. Một trong những điểm nhấn mới của năm 20 24 là sức hút của dòng vốn và cầu bất động sản từ các dòng vốn FDI. Năm 2023 là năm bùng nổ FDI với mức tăng rất mạnh gần 30 % so với năm 2022. Do đó nguồn cầu về FDI rất lớn cộng với hoạt động M&A đang phát triển rất mạnh cho thấy lực đẩy từ nguồn vốn ngoại cho cả cho cả cầu và cung sẽ gia tăng trong năm 2024.

Điều này sẽ giúp thị trường ấm lên, củng cố niềm tin tháo gỡ thể chế, cải thiện về chi phí đầu vào và gia tăng nhu cầu tăng tổng cầu. Thị trường bất động sản là thị trường có liên quan trực tiếp tới 40 ngành nghề và chiếm khoảng trên dưới 10 % GDP của Việt Nam dự kiến sẽ khởi sắc hơn trong năm 2024.

Chúng tôi cho rằng thị trường M&A sẽ xuất hiện một số động thái mới. Đó là các hoạt động sẽ tiếp tục gia tăng và nhà đầu tư nước ngoài sẽ giữ thế chủ đạo. Đặc biệt các hoạt động này được cộng thêm sự hấp dẫn khi Việt Nam được dự báo là điểm sáng về kinh tế trong khu vực và thế giới trong năm 2024.

Thị trường bất động sản Việt Nam nhu cầu rất cao do sự bùng nổ của dân số cũng như về khả năng thanh toán trong tương lai trong khi mình cũng có hạn. Đặc biệt là sự tháo gỡ về thể chế. Ngoài ra Việt Nam có rất nhiều lợi thế được nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đó là sự ổn định về chính trị và Việt Nam là hội viên của 16 FTAs thế mới tạo ra một thị trường khổng lồ trên thế giới.

Lạm phát được kiểm soát một cách ổn định luôn luôn dưới 4 %. Đặc biệt, làn sóng du lịch đang gia tăng rất mạnh mẽ, hiệu suất phòng của Hà Nội và TP. HCM đã trở về mốc trước COVID-19. Những điểm sáng này sẽ làm hấp dẫn hơn, làm sáng hơn các hoạt động từ M&A.

Chúng tôi cũng cho rằng, sẽ có một làn sóng các nguồn vốn các nước trong khu vực đổ về Việt Nam trong đó có Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Nhật Bản cũng như các nhà đầu tư Trung Đông khi chúng ta kí với UAE các FTA thế hệ mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư có xu hướng chung là tìm kiếm các dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, giá trị thật, có quyền sở hữu hợp pháp, có đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Ngoài ra, thị trường văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh đã hình thành từ năm 2023 và hứa hẹn sẽ là một trong những trường hợp đặc biệt của năm 2024.

Doanh nghiệp cần tự "nâng cấp" mình

Thị trường bất động sản sẽ là thị trường không dành cho dân chơi nghiệp dư, “yếu”, “dùng mỡ nó rán nó”. Năm 2023 đã diễn ra cuộc thanh lọc và năm 2024 cũng sẽ tiếp tục xu hướng này – Xu hướng thanh lọc, làm sạch thị trường, lành mạnh hóa thị trường hơn. Do đó các cơ quan quản lý cần lưu ý những vấn đề liên quan về tháo gỡ thủ tục hành chính, quy hoạch, chi phí, thủ tục pháp lý như cấp sổ hồng sổ đỏ cho các dự án.

Năm 2024, các thương thảo để trả nợ, giãn hoãn nợ vẫn còn tiếp diễn. Ảnh VnEconomy

Việc mất cân đối cung cầu sẽ vẫn là khó khăn của thị trường bất động sản 2024, vì không cùng 1 lúc chúng ta tạo ra sự cân bằng ngay từ đầu nên những gì thừa sẽ vẫn thừa, những gì thiếu sẽ vẫn chưa có sự bổ sung. Nhu cầu của khách hàng về nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, văn phòng cho thuê, … cũng ngày càng khó khăn hơn, gia tăng về chất lượng, đòi hỏi tiện ích nhiều hơn, tiêu chí xanh, sạch, … Các điều khoản cho hoạt đồng thuê, mua bán cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu của người mua nhiều hơn. Điều này các doanh nghiệp cần hết sức chú trọng.

Một vấn đề nữa là giá bất động sản sẽ là thách thức mới. Vừa qua, đã xảy ra nghịch lý giá bất động sản tăng cao trong khi nhu cầu thực tế không lớn. Bất động sản lên tạo hấp dẫn cho đầu tư nhưng gây khó cho tổng cầu. Việc chạy theo mục tiêu nâng giá sẽ tự mình đẩy vào thế khó khi cầu không có thì dù giá tăng hấp dẫn thì cũng không ai đầu tư nữa. Do đó việc hài hòa lợi ích, đưa giá bất động sản về giá trị thực là điều rất cần thiết, gắn với đó là vấn đề giảm thiểu các chi phí liên quan đến bôi trơn, tham nhũng,…

Năm 2024, các thương thảo để trả nợ, giãn hoãn nợ vẫn còn tiếp diễn. Đây là thực tế, thực trạng năm tài chính của các doanh nghiệp.

Nguồn kho xây sẵn sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2024 tăng 1,6 lần điều đó đồng nghĩa với việc cuộc cạnh tranh trong lĩnh vực này sẽ còn gia tăng hơn nữa. Sự bùng nổ mới của việc huy động vốn trên thị trường vốn sẽ sáng hơn, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi niềm tin vào sự kiểm soát chặt chẽ hơn. Đây là thách thức đặt ra với các doanh nghiệp muốn phát hành mới.

Những nỗ lực tháo gỡ sẽ cần sự tuân thủ những chỉ đạo của Chính phủ, đặc biệt là những chỉ đạo như cần giảm mạnh lãi suất cho vay, tái cơ cấu nợ và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản. bên cạnh đó, cần tích cực xử lý những “con nợ” tiềm tàng, gây nguy hiểm cho hệ thống, đặc biệt là những “con nợ” không có khả năng trả nợ. Tuy nhiên, chúng ta cần tránh trường hợp “domino” trong hoạt động của bất động sản và ngân hàng như các trường hợp của Mỹ hay Thái Lan.

Các thủ tục, công tác quy hoạch cũng cần phải đẩy nhanh hơn nữa, các địa phương cũng cần công khai và nhanh hơn nữa các quy hoạch nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, các danh mục dự án bất động sản nhất là danh mục bất động sản đấu thầu. Tất cả những điều này sẽ tạo điều kiện về mặt thời gian và điều kiện khác cho doanh nghiệp làm việc đúng luật và nhanh chóng hơn.

Các cơ chế khác đặc biệt cơ chế phân cấp cho địa phương cũng cần cải thiện hơn nữa.

Bản thân doanh nghiệp phải tự cứu mình trước khi được cứu. Đặt việc tái cơ cấu, tập trung vào những dự án có triển vọng, bằng nguồn vốn lành mạnh, hướng tới thị trường có nhu cầu thực, đáp ứng được nhu cầu thị trường là mục tiêu.