Lĩnh vực nào sẽ được hưởng lợi đầu tiên khi Việt Nam đón cơ hội lớn từ Mỹ và Trung Quốc?

Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam

Việt Nam đang có cơ hội lịch sử để bứt phá khi Mỹ và Trung Quốc chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng. Trong đó, bất động sản công nghiệp được cho sẽ là lĩnh vực được hưởng lợi đầu tiên.

Đầu năm 2024, thị trường chứng khoán tiếp tục xu hướng đi lên. Cổ phiếu bất động sản công nghiệp giao dịch khá sôi động sau một năm 2023 bứt phá về giá. Đồng thời, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong năm 2023 cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang ở thời kỳ sôi động cũng như có triển vọng tươi sáng hơn bao giờ hết trong bối cảnh hai cường quốc là Mỹ và Trung Quốc đang chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng, trong đó có Việt Nam.

Trong báo cáo công bố mới đây, Chứng khoán SSI cho rằng, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ tích cực trong năm 2024. Cụ thể, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp ở miền Bắc dự kiến sẽ tăng cao nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.

Nguồn: CBRE

Theo CBRE, tính đến tháng 9/2023, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple như: Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek đang vận hành 23 nhà máy tại Việt Nam.

Còn các khu công nghiệp ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi từ mức nền thấp trong năm 2023, trong đó, các doanh nghiệp thuê đất chính thuộc các lĩnh vực như sản xuất (gỗ, dệt may, da giày), logistics, thực phẩm, đồ uống.

SSI cho biết, nhiều chủ đầu tư không công nghiệp đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách mới trong nửa cuối năm 2023. Nhiều khả năng, các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu tốt trong năm 2024.

Thực tế, cơ hội từ các thỏa thuận với Trung Quốc đã hiện hữu sau chuyến thăm của ông Tập Cận Bình vào hồi cuối năm 2023. Một trong những điểm chính được đề cập là việc các doanh nghiệp Trung Quốc đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, Trung Quốc còn có nguồn vốn lớn và muốn đầu tư ra nước ngoài trong khuôn khổ sáng kiến hạ tầng quy mô toàn cầu. Đây sẽ là cơ hội nếu Việt Nam biết sử dụng hiệu quả.

Với Mỹ, quan hệ đối tác chiến lược toàn diện cũng mang tới nhiều thời cơ mới cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Mỹ đang chú ý đến Việt Nam ở nhiều lĩnh vực như điện tử bán dẫn, khoáng chất phục vụ bán dẫn, hạ tầng số, năng lượng và logistics,...

Bất động sản công nghiệp là lĩnh vực hưởng lợi đầu tiên

Doanh nghiệp bất động sản công nghiệp thuận lợi

Như vậy, cơ hội hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là rất lớn. Trong khi nguồn cung bất động sản công nghiệp lại hạn hẹp. Đây là yếu tố có lợi cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Điển hình như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), trong năm 2023 đã xóa sạch nợ trái phiếu, đẩy mạnh mở rộng diện tích đất để thu hút vốn nước ngoài. Đồng thời, KBC cũng cũng mở rộng quỹ đất tại phía Bắc nhằm đón sóng FDI Hàn Quốc, Trung Quốc. Cuối năm 2023, doanh nghiệp này đã được phê duyệt quy hoạch 1/2000 KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Tại phía Nam, KBC chuẩn bị đầu tư thêm khu công nghiệp tại Hậu Giang với tổng số vốn hơn 5.500 tỷ đồng.

Một số công ty khác như Sonadezi Châu Đức (SZC), Tổng công ty Idico (IDC), Viglacera (VGC)... cũng ghi nhận nhiều diễn biến tích cực. Theo đó, lợi nhuận và cổ phiếu tăng mạnh trong năm 2023 và dự báo sẽ tiếp tục khả quan trong năm nay.

Chứng khoán SSI cho rằng, với nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê khá hạn chế, dự báo giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% trong năm 2024.

Nguồn cung đất khu công nghiệp trong năm 2024 vẫn còn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn.

Tờ Bloomberg nhận định, giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam đã thu hẹp so với các nước trong khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở Indonesia - quốc gia có mức độ tương quan với Việt Nam cao nhất trong số các quốc gia trong ASEAN.

Cơ hội hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rất lớn

Dự báo, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp niêm yết sẽ có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024, nhưng tổng thể sẽ tăng khoảng 9,3% so với năm ngoái. Theo SSI, một số doanh nghiệp có thể ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội như Nam Tân Uyên (NTC) với ước tính lợi nhuận sau thuế tăng 135% so với năm 2023 lên mức 545 tỷ đồng. Trong khi IDC được ước tính lợi nhuận trước thuế tăng 43% lên 2.400 tỷ đồng.

Cuối năm 2023, chỉ số lợi nhuận/thu nhập (P/E) và giá/giá trị sổ sách (P/B) của các chủ đầu tư khu công nghiệp lần lượt là 14,8x và 2,75x. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2019 do cổ phiếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này tăng mạnh 24% trong năm 2023, so với mức tăng 12,1% của VN-Index.

Tuy vậy, ngành khu công nghiệp có thể sẽ phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như: thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp; lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; ước tính chi phí đầu tư cho các khu công nghiệp mới sẽ cao hơn do giá đất tăng cao cũng như quá trình thu hồi đất kéo dài.

CBRE cho biết, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp dự kiến tăng trong năm 2024. Đồng thời, nguồn vốn FDI cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024.