Chuyên gia chỉ ra 3 cách khơi thông nguồn vốn trong năm 2024

Trao đổi với PV, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cấp cao Học viện Tài chính cho biết, bản thân các doanh nghiệp phải chủ động được câu chuyện tài chính của mình. Muốn vực dậy, doanh nghiệp cần bán được các sản phẩm hàng hóa của mình, giảm giá bán theo giá thị trường, thậm chí trong trường hợp phải cắt lỗ mà có dòng tài chính thì vẫn phải "dám làm, dám chịu".

- Thưa ông, thời gian qua chúng ta bàn nhiều tới việc khơi thông dòng vốn cho bất động sản trong năm 2024, theo ông chúng ta cần phải lưu ý những điểm gì?

Trong năm 2024, khi nói đến dòng vốn của thị trường bất động sản, nhiều người nói đến dòng vốn tín dụng hay dòng vốn có thể huy động trên thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng dòng vốn quan trọng nhất chính là nguồn vốn từ việc các doanh nghiệp bất động sản bán được sản phẩm hàng hóa của mình. Một dòng vốn rất lớn từ việc bán các sản phẩm bất động sản ra thị trường của các doanh nghiệp BĐS gần như bị dừng lại suốt từ năm 2022 đến nay. Lượng vốn bị ngưng trệ này dù huy động trên thị trường trái phiếu hay từ nguồn vốn tín dụng cũng không thể bù đắp cũng như đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh

Do đó, việc các doanh nghiệp tự phải tái cấu trúc theo yêu cầu của thị trường, theo các phân khúc và tự tái cấu trúc chi phí nhằm hạ giá thành để có thể bán được các sản phẩm cho người tiêu dùng là điều quan trọng nhất, để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.

Điều thứ hai, trong thời gian trước đây, đã có thời gian nhu cầu vốn của thị trường bất động sản được đáp ứng bằng nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, từ giai đoạn 2019-2020, nhu cầu này được đáp ứng một phần bằng nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp. Nhất là trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Tuy vậy, từ năm 2022, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ nhất là của doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn bởi hầu hết các doanh nghiệp không đáp ứng được yêu cầu phát hành trái phiếu theo Nghị định 65.

Vì vậy, tháng 3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 nhằm nới rộng một số các điều kiện để giúp các doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu. Từ đó, việc phát hành trái doanh nghiệp đã quay trở lại. Nhưng nếu so với cùng kỳ năm 2022, lượng phát hành trái phiếu riêng lẻ chỉ bằng 50%. Trong khi đó, năm 2022 là giai đoạn phát hành trái phiếu riêng lẻ gần như đã dừng lại.

Do đó, đến thời điểm hiện tại, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu vẫn là nguồn vốn tín dụng ngân hàng với tỷ lệ khoảng 70%. Vì vậy, việc Chính phủ tháo gỡ những khó khăn cũng như các ngân hàng đưa ra các gói hỗ trợ về lãi suất, hỗ trợ về tài chính đang trở thành một trong những yêu cầu bức thiết. Từ đó giúp nguồn vốn vào thị trường bất động sản trở lên trôi chảy hơn.

Tuy nhiên, bản thân các ngân hàng cũng là các doanh nghiệp nên mục đích của họ vẫn là lợi nhuận. Vì vậy, họ vẫn đặt ra các điều kiện mà các doanh nghiệp bất động sản muốn vay vốn thì buộc phải đáp ứng các yêu cầu đó. Các điều kiện như: không có nợ xấu, không có khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh hay hoạt động sản xuất kinh doanh phải có lãi trong một khoảng thời gian nào đó hay phải có tài sản đảm bảo. Đây là những điều kiện tối thiểu để đảm bảo và phòng tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Trong điều kiện vốn tương đối dồi dào, lãi suất đang ở mức thấp như hiện nay, điều phụ thuộc lớn nhất là bản thân các doanh nghiệp tự mình thỏa mãn được các điều kiện của phía ngân hàng để có thể vay vốn được là điều quan trọng nhất.

Doanh nghiệp là người phải chủ động để đáp ứng được nguồn vốn của mình. Cũng đừng trông chờ gì vào các nguồn vốn khác nhiều quá.

- Nhiều ý kiến cho rằng, ngoài việc hỗ trợ của Chính phủ, bản thân các chủ đầu tư cũng phải chủ động để giảm giá nhà?

Việc tăng – giảm giá bất động sản hay bất kì mặt hàng gì cũng phụ thuộc vào cung – cầu và thị trường. Khi doanh nghiệp không bán được do thị trường đánh giá giá quá cao thì các doanh nghiệp cũng nên nhìn nhận lại việc giảm giá thành để giảm giá bán.

Giá giá quá cao thì các doanh nghiệp cũng nên nhìn nhận lại việc giảm giá thành để giảm giá bán.

Thực tế các doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc hoạt động tài chính của mình để đảm bảo nguồn lực tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Thậm chí phải bán lỗ thì doanh nghiệp cũng phải cắt lỗ để đẩy mạnh vòng quay vốn. Có thể chuyển vốn sang đầu tư ở những dự án phù hợp hơn, có giá trị thích hợp và dễ bán hơn. Chỉ khi đó hoạt động của doanh nghiệp mới trở nên sôi động hơn. Đã kinh doanh phải “dám làm dám chịu”, nếu lỗ mà đẩy nhanh được vòng quay, hiệu ứng phát triển thì chúng ta phải làm.

- Vậy ngoài câu chuyện chủ động của doanh nghiệp, theo ông, chúng ta cần khơi thông nguồn vốn từ những nguồn nào trong năm 2024 này?

Theo tôi có ba nguồn chính.

Thứ nhất, giải ngân vốn đầu tư công. Trong hoàn cảnh thị trường bất động sản rất khó khăn, vai trò của người đứng đầu trong giải ngân vốn đầu tư công hết sức quan trọng. Chúng ta cần mạnh mẽ tháo gỡ những khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, hồ sơ, thủ tục cần được sớm chuẩn bị và có kế hoạch phân bổ nguồn vốn đầu tư công tại các Bộ, ngành, địa phương. Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần điều chỉnh nhanh giá cả theo giá thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh các nguyên liệu, vật tư tăng giá, các doanh nghiệp đang rất chờ đợi những điều chỉnh giá từ phía cơ quan chức năng. Một vấn đề nữa theo tôi đó là cần đẩy mạnh công tác chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng. Vừa qua, vẫn còn xuất hiện tình trạng nhiều dự án vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Địa phương thì gặp khó khăn về vật liệu, ảnh hưởng đến tiến độ cũng như khối lượng nghiệm thu giải ngân vốn.

Đối với các dự án đầu tư nước ngoài cũng cần khẩn trương xem xét, sửa đổi. Nhất là với các dự án có điều chỉnh, sửa đổi, chậm tiến độ thì cần rà soát tính hợp pháp, hợp lý.

Thứ hai, nguồn vốn tín dụng. Theo tôi chúng ta cần thực hiện nhanh chóng hơn nữa, nghiêm túc và linh hoạt hơn nữa các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể đưa nguồn vốn tín dụng đến với các doanh nghiệp bất động sản.

Cùng với đó các Ngân hàng thương mại cần đẩy mạnh việc xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản.

Ngân hàng thương mại cần đẩy mạnh việc xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản.

Đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng cần tiếp tục xem xét các động thái của các DN trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kịp thời có các biện pháp chỉnh sửa, thay đổi để các cơ chế, chính sách phù hợp với năng lực và tình hình tài chính của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, vốn FDI. Từ ngày 1/1/2024, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực. Mới đây, tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) đã đề xuất áp dụng các quy định về thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ kì tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2024. Cụ thểm các công ty đa quốc gia có doanh thu từ 850 triệu USD hay 750 triệu Euro trở lên trong 2 năm của 4 năm gần nhất sẽ có thể bị áp thuế 15%. Nếu doanh nghiệp FDI không nộp thuế hay nộp thuế thấp hơn mức sàn 15% tại các nước nhận đầu tư thì tại quốc gia công ty mẹ đóng trụ sở sẽ phải đóng phần chênh lệch này. Quy định ngày càng ngặt nghèo, vì vậy để thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản, chúng ta cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp FDI trong việc tiếp cận thủ tục đầu tư, ưu đãi giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng, tuyển dụng lao động. Bên cạnh đó, cũng cần đẩy mạnh số hóa hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, có kho dữ liệu nhằm giảm chi phí tiếp cận, thẩm định cũng như rút ngắn quá trình xét duyệt để đưa ra quyết định đầu tư.

- Xin cảm ơn ông!