“Miếng bánh” thị phần mặt bằng bán lẻ vô cùng hấp dẫn nhưng cũng ngày càng khốc liệt

Cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Có thể thấy, cuộc đua mở rộng của hàng loạt trung tâm thương mại, đại siêu thị mới, đứng sau là những ông lớn có tiềm lực tài chính hùng mạnh đang khiến thị trường mặt bằng bán lẻ bị “chia năm xẻ bảy”.

Trong đó, Thaco đang được đánh giá là một trong những đại gia hàng đầu tích cực nhất trong cuộc đua này khi liên tiếp đưa vào vận hành các trung tâm thương mại và đại siêu thị tầm cỡ. Được biết, sau khi tung “bom tấn” Emart thứ 3 tại TP. Hồ Chí Minh, dự kiến ông lớn này sẽ tiến ra Hà Nội.

Sau khi tung “bom tấn” Emart thứ 3 tại TP.HCM, ông lớn này dự kiến tiến ra Hà Nội

Cụ thể, Đại Quang Minh (công ty con của Thaco) phụ trách mảng bất động sản của Tập đoàn, mới đây đã được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án trung tâm thương mại trong Khu đô thị Tây Hồ Tây. Như vậy, đây sẽ là đại siêu thị thứ 4 trong mục tiêu mở 10 đại siêu thị trên toàn quốc vào năm 2025.

Đặc biệt, trong cùng khu vực, Thaco còn dự kiến phát triển đại siêu thị tiếp theo, cũng đang có sự hiện diện của hàng loạt thế lực cạnh tranh như Lotte, Takashimaya. Trong đó, Takashimaya đã mua lại một lô đất từ chủ đầu tư từ năm 2019 và lên kế hoạch phát triển trong giai đoạn 2025 - 2027.

Tại Hà Nội, đại siêu thị Lotte Mall West Lake Hanoi cũng mới được khai trương cuối tháng 9 vừa qua. Tổ hợp thương mại này có tổng diện tích sàn lên tới 354.000 m2 bao gồm trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, căn hộ dịch vụ cao cấp và văn phòng hạng A.

Như vậy, chỉ trong một khu vực dự án có tổng diện tích khoảng 190ha đã ghi nhận sự hiện diện của các tên tuổi hàng đầu, điều này cho thấy mức độ cạnh tranh của phân khúc mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là trung tâm thương mại và đại siêu thị đang gay gắt và khốc liệt như thế nào.

Bên cạnh đó, không chỉ tại khu vực trung tâm, các chủ mặt bằng trung tâm thương mại cũng đang đổ về các tỉnh vùng ven. Có thể kể đến Central Group và Aeon Mall đang mở rộng mô hình mới tại các tỉnh ngoài Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Chẳng hạn, Central Group tung ra thương hiệu nội thất mới tại Đồng Nai và Quảng Nam, trong khi đó, Aeon Mall khai trương mô hình “siêu thị linh hoạt” tại Bình Dương.

Chính sự cạnh tranh khốc liệt đang khiến giới chủ phát triển mặt bằng trung tâm thương mại liên tục phải đưa ra chiến lược cải tổ

Dự kiến, trong năm 2024 sắp tới, Aeon Mall Huế đưa vào hoạt động với diện tích sàn gần 138.000m2, qua đó trở thành trung tâm thương mại đầu tiên của Aeon tại miền Trung.

Theo bà Trang Đỗ, chuyên gia cao cấp của Colliers (Việt Nam), “miếng bánh” thị phần mặt bằng bán lẻ đang trở lên vô cùng hấp dẫn nhưng cũng ngày càng khốc liệt khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Mỹ, châu u, Nga cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ Việt Nam, đây đều là những thương hiệu sở hữu tiềm lực tài chính không kém cạnh các “tay chơi” đang hiện diện.

“Chúng tôi đã có dịp trao đổi với đại diện các thương hiệu này và họ rất quan tâm đến thị trường bán lẻ trong nước. Khó khăn lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài là tìm kiếm mặt bằng và đeo đuổi thủ tục pháp lý”, vị chuyên gia cho biết.

Đòi hỏi doanh nghiệp cần có chiến lược dài hơi

Chính sự cạnh tranh khốc liệt đang diễn ra hiện nay khiến các chủ đầu tư phát triển mặt bằng trung tâm thương mại phải liên tục đưa ra các chiến lược cải tổ trong thời gian qua. Đơn cử, tại TP. Hồ Chí Minh, trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza mới đây đã khai thác trở lại sau thời gian dài đóng cửa sửa chữa và đổi chủ.

Ông Trần Lệ Nguyên, CEO KIDO cũng cho biết đã tiếp nhận lại mặt bằng mà Parkson thuê tại Hùng Vương Plaza và cải tạo theo mô hình như Vạn Hạnh Mall. Theo đó, trung tâm mới này sẽ có lối ra vào từ 4 mặt tiền thay vì 2 cửa như trước đó. Được biết, giá thuê dự kiến tại đây vào khoảng 30 - 95 USD/m2/tháng.

Tại Hà Nội, vào hồi tháng 6, Indochina Plaza Hanoi cũng đã hoàn thành cải tạo và đổi tên thành The Loop Shopping Center do Takashimaya quản lý. Trong thời gian 2 năm, trung tâm này đã được thiết kế lại cảnh quan, nội ngoại thất với xu hướng xanh hóa là chủ đạo. Bên cạnh đó, định vị thương hiệu cũng nhắm đến giới trẻ thay vì giới hạn cho cư dân như trước.

Đáng nói là cả hai dự án nêu trên đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao sau giai đoạn cải tạo. Trong năm 2024, một số trung tâm thương mại lớn như Vivo City, Giga Mall và Vincom 3/2 cũng có kế hoạch cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê để làm mới chu kỳ bán lẻ. Ngay cả một số dự án cũ hơn cũng cân nhắc về việc chuyển đổi mặt bằng cho thuê bán lẻ sang mục đích khác do cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Lotte Mall West Lake Hanoi (Lotte Mall Tây Hồ)

Cần phải nhấn mạnh một điều rằng, mặt bằng bán lẻ vẫn đang là một trong những phân khúc tăng trưởng ổn định cũng như có tiềm năng để đầu tư. Theo Cushman & Wakefield, trong quý III, giá thuê trung bình tại tầng trệt ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức tăng lần lượt là 10% và 7,3% theo năm, chủ yếu bởi nguồn cung mới và được cải tạo trong thời gian gần đây. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội đạt khoảng 85%, còn tại TP. Hồ Chí Minh là gần 90%,

Tuy nhiên, khi ngày càng có nhiều đơn vị tham gia vào cuộc đua cạnh tranh “miếng bánh” thị phần, thì các doanh nghiệp cả cũ lẫn mới cần có chiến lược phát triển để có phần “ngon” hơn.

Các chuyên gia trong lĩnh vực cho rằng, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang trên đà bứt phá, nhưng khách hàng ngày càng đòi hỏi dịch vụ tốt hơn. Do đó, để giành được lợi thế trong một cuộc đua đầy khốc liệt như vậy, các thương hiệu cần một cuộc “cách mạng” về cả không gian mua sắm lẫn dịch vụ hậu mãi nhằm thuyết phục đa số khách hàng.