Những động lực khiến khối ngoại đặt niềm tin vào cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Khối ngoại “ngược chiều” mua ròng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Có thể thấy, xu hướng bán ròng đang chiếm thế thượng phong trên thị trường chứng khoán, nhưng khối ngoại vẫn mua ròng tích cực nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp.

Cụ thể, tính từ đầu năm tới nay, nhà đầu tư nước ngoài bán ròng hơn 25.600 tỷ đồng trên thị trường chứng khoán Việt Nam, bao gồm cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, ETF,... Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, tính đến giữa tháng 12/2023, khối ngoại đã mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp.

Tính từ đầu năm tới nay, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn ghi nhận tăng trưởng vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index. Dẫn đầu nhóm này là cổ phiếu SZC (Sonadezi Châu Đức) với thị giá tăng tới 100%, xếp ở các vị trí tiếp theo là IDC (Idico) tăng 77%, ITA (Tân Tạo) tăng 60%, KBC (Đô thị Kinh Bắc) tăng 29%... Còn tính từ đáy tháng 11/2022, thì giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp đã tăng 46%, trong khi chỉ số VN-Index tăng 23%.

Dòng tiền thông minh, trong đó có dòng tiền của khối ngoại có xu hướng đổ vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, nhất là những doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao

So với mặt bằng chung, có thể thấy, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là một trong số ít nhóm ngành có kết quả kinh doanh duy trì ở mức tích cực trong năm 2023.

Trong bối cảnh lạc quan đó, dòng tiền thông minh, trong đó có dòng tiền của khối ngoại có xu hướng đổ vào các cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao, giúp cho cổ phiếu nhóm ngành này tăng giá là điều dễ hiểu.

Những động lực tăng trưởng tích cực trong năm 2024

Bước sang năm 2024, Chứng khoán Yuanta chỉ ra những động lực tăng trưởng tích cực cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Đầu tiên phải kể đến tỷ lệ lấp đầy cao cùng giá thuê vẫn tăng tích cực. Cụ thể, với các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với thuê đất trong quý III/2023 là 80,2%, tăng 0,44 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, giá cho thuê cũng ở mức cao, trung bình 131 USD/m2/chu kỳ, tăng 2% so với quý liền trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực

Tại phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là 2 tỉnh ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất với tỷ lệ lấp đầy thuê đất cao, trung bình 91%. Tiếp đến, hai tỉnh tiềm năng mới ở mảng khu công nghiệp là Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An với tỷ lệ lấp đầy đang ở mức trên 80%, tuy nhiên nguồn cung đất còn khá hạn chế. Giá cho thuê trung bình là 189 USD/m2/chu kỳ, tăng 1% so với quý liền trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra, nguồn cung suy giảm cũng hỗ trợ giá thuê tăng, nhất là phía Nam. Ở phía Bắc, diện tích hấp thụ và nguồn cung khu công nghiệp giảm mạnh trong quý I/2023, nhưng đã phục hồi vào quý II và III/2023.

Còn tại thị trường phía Nam, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp giảm mạnh từ năm 2022 và chưa hồi phục trở lại do nhiều nguyên nhân như: Thủ tục giải phóng mặt bằng chậm, đa phần các tỉnh phía Nam vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021 - 2030 trong năm 2023, nên việc phê duyệt các khu công nghiệp mới hoặc mở rộng phần lớn đến nay mới bắt đầu triển khai tiếp. Ngoài ra, giá đất đang tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn. Tuy nhiên, bước sang năm 2024, có thể kỳ vọng các thủ tục pháp lý sẽ triển khai khả quan hơn khi các vấn đề quy hoạch từ chính quyền địa phương đã được thông qua.

Một yếu tố khác là dòng vốn FDI đang diễn biến tích cực nhờ nhiều lợi thế. Chứng khoán Yuanta cho biết, 3 yếu tố mang đến triển vọng cho dòng vốn FDI bao gồm: Nguồn vốn đăng ký mới sẽ tiếp tục đi vào ngành sản xuất - chế biến - chế tạo; hạ tầng giao thông được cải thiện tích cực nhờ đầu tư công; các tỉnh, thành đang có xu hướng thi đua thu hút các công ty lớn nước ngoài. Điều này có lợi đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Theo chuyên gia, phân khúc khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho cho thuê sẽ tăng trưởng ít nhất 2 lần trong 10 năm tới

Một điểm đáng chú ý là chỉ số năng lực quốc gia về logistics (LPI) di WB công bố mới đây cho thấy, chỉ số LPI của Việt Nam có xu hướng tăng và cải thiện mạnh từ giai đoạn 2016 đến nay.

Bên cạnh đó, các tỉnh thành cũng có các chương trình, chiến lược riêng nhằm thu hút FDI. Chẳng hạn như, Hải Phòng thúc đẩy phát triển cảng nước sâu Lạch Huyện - Cảng Hàng không quốc tế Cát Bi, thành lập Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, tại Bắc Ninh đề ra chính sách 4 “sẵn sàng”; Bình Dương đưa ra phương án chuyển đổi công năng phát triển năng lượng xanh cho khu công nghiệp, thành lập các tổ công tác cho các doanh nghiệp FDI,....

Đáng chú ý, tại Phú Thọ đã và đang hình thành nhiều khu công nghiệp quy mô lớn nhằm tạo bước đột phá đối với sự phát triển của tỉnh đến năm 2023, tầm nhìn năm 2050 nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư nước ngoài đang chảy mạnh và lĩnh vực sản xuất công nghiệp ở Việt Nam.

Đưa ra dự báo về triển vọng thị trường nhà xưởng xây sẵn, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, phân khúc bất động sản khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho cho thuê này sẽ tăng trưởng ít nhất 2 lần trong vòng 10 năm tới. Do đó, nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm vào phân khúc này.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, thị trường sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào thị trường trong khoảng từ cuối năm 2023 đến năm 2026 với sự tham gia của các chủ đầu tư cả trong và ngoài nước. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn cũng được cho là sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo nhờ thị trường được hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.