Nhà tập thể cũ bỗng ‘hot’ trở lại, chuyên gia nêu những yếu tố quan trọng cần nhớ trước khi xuống tiền

Trong cơn “bão giá” bất động sản tăng không ngừng, nhiều người sống xa trung tâm rất khó để sở hữu một căn nhà trong khu vực nội đô. Theo báo cáo mới đây của CBRE, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội khi kết thúc quý 2/2023 là 47,5 triệu đồng/m2, mức giá này vẫn chưa có VAT và phí bảo trì. Con số này đã tăng 1,6% so với quý trước, và khi so sánh với cùng kỳ năm 2022 đã tăng 9,5%. Nguyên nhân một phần là do tỷ trọng phân khúc cao cấp đã tăng thêm đáng kể.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt mức xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, so với quý đầu năm nay gần như đi ngang, song vẫn tăng 3,2% theo năm. Hầu hết các khu vực đều đã tăng giá so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các khu vực như Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông hay Bắc Từ Liêm đều ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao trong năm qua, ở mức 5-6%.

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục neo cao, phân khúc nhà tập thể cũ lại có chiều hướng đi ngược lại. Ảnh minh họa

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục neo cao, lãi suất ngân hàng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, phân khúc nhà tập thể cũ lại có chiều hướng đi ngược lại.

Nhà tập thể cũ bất ngờ được ưu ái trong bối cảnh giá bất động sản neo cao

Theo tìm hiểu sơ bộ, thời điểm hiện tại, thị trường mua bán nhà tập thể và chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đang diễn ra vô cùng sôi động, đặc biệt là trên các trang mạng xã hội. Cụ thể, nhiều căn hộ và nhà tập thể cũ đang được rao bán ở mức 1,5 đến 2 tỷ đồng với diện tích dao động trong khoảng 30m2 đến 70m2. Với những căn có diện tích sử dụng khoảng 90m2-100m2, giá rao bán từ 3,5 đến 4,2 tỷ đồng.

Chỉ cần gõ những từ khóa tìm kiếm như “chung cư cũ”, “mua nhà tập thể cũ”, “mua chung cư cũ”, “mua nhà tập thể” trên Google hay Facebook, ngay lập tức sẽ xuất hiện hàng loạt những thông tin và hội nhóm được thành lập cùng hàng chục nghìn thành viên tham gia.

Với những căn tập thể cũ có diện tích sử dụng khoảng 90m2-100m2, giá rao bán từ 3,5 đến 4,2 tỷ đồng

Thực tế cho thấy, hầu hết những khu nhà tập thể cũ cho đến nay đều đã xuống cấp, được cơi nới thêm, xây chuồng cọp rất bất tiện và nguy hiểm trong sinh hoạt. Tuy nhiên, sản phẩm này vẫn được nhiều người tiêu dùng ưu tiên lựa trọng trong bối cảnh bất động sản vẫn đang neo đậu ở giá cao như hiện nay. Đưa ra lý do về việc mua nhà tập thể cũ, một số người khẳng định, hầu hết nhà tập thể cũ đều có vị trí đẹp, giá cả tốt, thậm chí còn có cơ hội được đền bù nếu như tiến hành cải tạo.

Song, việc mua nhà cũ với mong muốn được đổi nhà mới của nhiều người cứ tưởng thuận tiện cho việc đi lại nhưng bởi án ngữ tại những vị trí vàng mà lại thành ra bất tiện. Thực tế, cuộc sống ở những khu tập thể cũ rất nhiều rắc rối và bất cập, nhiều người đã phải vỡ mộng vì cuộc sống này hoàn toàn khác xa tưởng tượng và tính toán của họ.

Mua nhà tập thể cũ cần lưu ý những gì?

Nói chung, người bán khi “sang tên” nhà tập thể cũ sẽ không nói với người mua rất nhiều bí mật. Vì thế, trước khi xuống tiền, người mua cần lưu ý, thận trọng nhiều điều. Với 9 năm kinh nghiệm thiết kế, cải tạo, tiếp xúc với rất nhiều nhà tập thể cùng các gia chủ, KTS Đoàn Mạnh - Founder Combo Home đã chia sẻ với Tổ Quốc về những điều lưu ý khi mua tập thể cũ, phân tích những yếu tố cốt lõi, có khả năng ảnh hưởng lâu dài mà mọi người nên chú ý.

KTS Đoàn Mạnh - Founder Combo Home

Cụ thể, KTS Đoàn Mạnh cho biết, dù là mua nhà tập thể cũ để ở hay kinh doanh, mọi người cũng cần lưu ý một số điều quan trọng dưới đây:

Nhà tập thể cũ có đặc điểm nổi bật là đã ọp ẹp, xuống cấp, ngoại trừ trường hợp mua qua tay người bán đã cải tạo lại. Nếu như muốn mua loại hình này, người mua cần phải có nguồn tài chính để cải tạo lại căn nhà trước khi vào ở.

Tiếp theo, cần quan tâm diện tích của căn nhà trong sổ gốc là bao nhiêu và diện tích cơi nới là bao nhiêu. Có rất nhiều căn nhà tập thể cũ đã cơi nới quá nhiều so với diện tích thực, trong khi những dự án đi qua (nếu có) chỉ đền bù theo con số trong sổ mà thôi.

Điều quan trọng kế tiếp là cần quan tâm đến hệ thống thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy tại khu nhà. Hầu hết thiết kế của nhà tập thể cũ là theo dạng chuồng cọp, nếu lỡ xảy ra cháy nổ đều rất khó để thoát ra ngoài.

Tiếp đến, xem xét liệu hệ thống cấp thoát nước của tòa nhà còn hoạt động và đảm bảo hay không. Nguyên nhân bởi, đường ống nước theo thiết kế cũ thường rất nhỏ, thiết bị đường ống quá nhiều năm đã bị hao mòn sẽ dẫn đến tình trạng ẩm mốc mỗi khi sử dụng.

Một số khu tập thể được xây dựng vào thập niên 80 thường sẽ không có nhà vệ sinh riêng, thay vào đó phải dùng vệ sinh chung.

Các khu tập thể cũ chỉ có tổ trưởng dân phố hỗ trợ những vấn đề phát sinh. Vì thế, sẽ không có ai quản những tình trạng sửa chữa hay đập phá của những nhà xung quanh trong giờ nghỉ ngơi hoặc các ngày lễ. Thông thường, các gia đình đều phải “ngậm đắng nuốt cay” mà chấp nhận tình trạng này.

Sau những lý do trên, nếu người mua vẫn muốn “xuống tiền” với nhà tập thể cũ thì tốt nhất chọn mua những khu có niên hạn càng cao càng tốt. Những khu cũ quá cần phải xem xét đến vấn đề quy hoạch, cải tạo xem có khả thi và có thể triển khai sớm hay không.