Những tiềm năng dài hạn của “cổ đất”

Những chuyển biến tích cực

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ cuối năm ngoái, thị trường BĐS gần đây đã có một số chuyển biến mới tích cực hơn. Trong đó, một số chủ đầu tư đã giới thiệu các dự án mới ra thị trường.

Trong quý III/2023, tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có sự cải thiện. Chỉ một số doanh nghiệp ghi nhận thanh khoản và cấu trúc vốn đáng lo ngại, nhưng họ cũng đã có kế hoạch xử lý các khoản nợ đến hạn, với sự hỗ trợ từ khung chính sách.

Thị trường BĐS và "cổ đất" gần đây đã có một số chuyển biến tích cực hơn

Thời gian qua, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp.

Song, vấn đề mà các doanh nghiệp BĐS quan tâm nhiều nhất là câu chuyện hàng tồn kho. Dù một số doanh nghiệp vẫn nỗ lực giảm lượng hàng tồn, nhưng vẫn còn khó khăn lớn. Các chuyên gia cho rằng, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ trở thành lợi thế của doanh nghiệp khi thị trường phục hồi và phát triển ổn định.

Bên cạnh các tín hiệu tích cực, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối diện với áp lực đáo hạn trái phiếu. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp địa ốc phát hành mới và được mua lại còn rất thấp nếu so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, các doanh nghiệp BĐS đã mua lại khoảng khoảng 219.000 tỷ đồng.

Tính lũy kế 10 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản trong 2 tháng cuối năm nay và cả năm 2024, lần lượt là 15,6 nghìn tỷ đồng và 121,1 nghìn tỷ đồng.

Lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay là đàm phán kéo dài thời gian

Để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền cũng như cải thiện khả năng trả nợ trước áp lực đáo hạn trái phiếu, chuyên gia của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay là đàm phán kéo dài thời gian trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn.

Có thể thấy, hoạt động đàm phán gia hạn đã diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4/2023 đến nay.

Cơ hội tích lũy cổ phiếu giá mềm

Sau đợt giảm với toàn thị trường chung của thị trường chứng khoán, các “cổ đất” đã có những nhịp hồi tích cực từ đầu tháng 11 đến nay. Dòng tiền quan tâm nhiều hơn tới dòng cổ phiếu nhà đất cùng kỳ vọng về sự phục hồi và kết quả kinh doanh được cải thiện trong quý cuối năm 2023.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua đi, dù vẫn còn đó những thách thức nhưng có thể kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần lên. Nhà đầu tư cần theo dõi và nắm bắt thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường địa ốc một cách tổng quan.

Một số “cổ đất” đã có những nhịp hồi tích cực trong tháng 11

Đồng thời, kết quả kinh doanh cũng là một yếu tố cần xem xét, thị trường chứng khoán là thị trường của kỳ vọng và sự vận động giá cổ phiếu. Khi môi trường tín dụng có nhiều khả năng cải thiện, những khoản huy động lãi suất cao cuối năm 2022 dần đáo hạn, thì các ngân hàng có thể tạo điều kiện thuận lợi hơn để nhóm doanh nghiệp BĐS tiếp cận vốn.

Về vấn đề này, Trưởng phòng Phân tích chiến lược Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam - Ông Trần Mạnh Hiếu cho rằng, thông thường vào cuối năm, các doanh nghiệp địa ốc sẽ đẩy mạnh việc bàn giao dự án và ghi nhận lợi nhuận của quý IV, từ đó khiến kết quả hoạt động kinh doanh của cả năm tích cực hơn.

Tuy nhiên năm nay, thị trường địa ốc còn nhiều khó khăn, rất ít các dự án mở bán trên thị trường nên việc ghi nhận lợi nhuận có thể khó khăn hơn. Vì vậy, triển vọng của nhóm này trong ngắn hạn sẽ khó đạt như kỳ vọng.

“Tuy nhiên, trong dài hạn nhóm cổ phiếu này sẽ có khá nhiều tiềm năng. Từ năm 2022 đến nay giá trị của các doanh nghiệp trong ngành đã điều chỉnh rất nhiều. Nếu doanh nghiệp nào có thể vượt qua giai đoạn hiện tại có thể tạo được vị thế lớn trong ngành và phát triển mạnh trong trung và dài hạn. Giai đoạn 2011 - 2013 cũng đã diễn ra tình trạng tương tự với thị trường BĐS và sau đó chúng ta đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường này” - Ông Hiếu phân tích.

Đồng tình với nhận định này, Giám đốc phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán Yuanta - Ông Nguyễn Thế Minh cho rằng, nhóm cổ phiếu BĐS vẫn còn nhiều cơ hội, bởi định giá thấp sẽ tạo ra sự hấp dẫn. Tuy nhiên, vẫn phải phụ thuộc vào thanh khoản trên thị trường BĐS. Năm 2024, nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào kinh tế ấm dần lên, thu nhập người dân tăng, từ đó thanh khoản thị trường BĐS cũng sẽ tăng đáng kể.

Nhiều doanh nghiệp đã gia hạn kỳ hạn trái phiếu

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 3/10/2023 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025 - 2026.