VCCI: Không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

VCCI: Không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

VCCI vừa có góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Theo VCCI so với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn ba phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Một số doanh nghiệp cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất.

Giải thích về điều này, theo VCCI phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh.

Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.

Cũng theo VCCI, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

“Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên”, công văn của VCCI góp ý.

Mặt khác, cũng theo VCCI bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển (lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất).

“Trường hợp Dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan”, VCCI nêu rõ.

Ngoài ra, VCCI cho biết, một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi ”đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai”.

VCCI cho rằng, nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư, thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường. Như vậy, nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho nhà nước.

Trước những lập luận trên, các doanh nghiệp VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

Tại công văn, theo VCCI tại khoản 1 Điều 1 Dự thảo quy định: ”Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

VCCI cho rằng, để xác định được ”mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, người thực hiện định giá đất phải thu thập toàn bộ giá giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian nhất định. Hoạt động này chỉ có thể thực hiện tổng hợp từ các cơ quan nhà nước có nguồn thông tin như văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế.

Trong khi đó, theo phản ánh, các tổ chức tư vấn (ngoại trừ trường hợp đơn vị sự nghiệp được thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao) sẽ khó tiếp cận được nguồn thông tin này một cách đầy đủ. Để tạo điều kiện hoạt động cho các tổ chức tư vấn, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định cho phép các tổ chức này tiếp cận với nguồn thông tin trên.

Mộc Miên