Doanh nghiệp và người dân “mòn mỏi” chờ chốt phương án định giá đất

Để quy định đi vào thực tiễn sớm hơn

Các chuyên gia nhận định, dù đã liên tục được điều chỉnh, song Dự thảo Nghị định 44 có thời gian chỉnh sửa kéo dài và nhiều quy định không hợp lý nên chưa thể đi vào triển khai. Do đó, doanh nghiệp gặp khó bởi hàng nghìn dự án bị ách tắc do chờ định giá đất.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, đa số quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Ông cho rằng không có một phương pháp định giá nào phù hợp khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển ngoại trừ phương pháp thặng dư. Đây là cách làm dựa trên cơ sở khoa học và đem đến kết quả phù hợp nhất.

Doanh nghiệp gặp khó bởi hàng nghìn dự án bị ách tắc do chờ định giá đất

Thế nhưng, vẫn cần nghiên cứu kỹ và điều chỉnh cách tính phương pháp thặng dư để áp dụng công bằng và hiệu quả trong thực tế. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị cần có tiêu chí cụ thể để xác định tổng doanh thu phát triển hay giới hạn theo phương pháp so sánh. Nguyên nhân là vì doanh thu bán hàng có thể có chênh lệch theo thời gian bán hàng và không thể dự trù được tỉ lệ bán hàng và tỉ lệ tiêu thụ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ.

Do đó, cần áp dụng cách so sánh với doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở hạ tầng đã hình thành hoặc dịch vụ đối với đầu tư xây dựng theo quy hoạch đã tạo nên để đảm bảo tính chính xác. Ngoài ra, các yếu tố tỉ lệ bán hàng, tỉ lệ tiêu thụ, thời gian bán hàng chỉ có tính chất tham khảo nhằm áp dụng đối với cách tính tổng doanh thu phát triển.

Đối với dự thảo Quy định chuyển tiếp điều 3, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội kiến nghị, người sử dụng đất không chỉ nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà còn phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 1 năm trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể là chưa hợp lý.

Bà Nga nhấn mạnh: “Theo tôi, không nên quy định đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể. Vì việc xác định giá đất cụ thể là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, việc đẩy nhanh tiến độ hay chậm tiến độ trong công tác xác định giá không phụ thuộc vào chủ đầu tư, do đó, không thể yêu cầu chủ đầu tư phải nộp 1 khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi 12 tháng tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất đến ngày có quyết định giá đất cụ thể”.

Hàng nghìn dự án hiện nay, nhất là những dự án quy mô lớn trên 90 tỷ đồng bị nghẽn vì địa phương không dám định giá đất

Theo ông Châu, vừa qua Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý sửa đổi một số điều của Dự thảo Nghị định 44 để áp dụng vào thực tiễn một cách hiệu quả nhất. Trong đó, có đề xuất chỉ nên quy định 1 cơ quan nhà nước, hoặc là Sở Tài chính hoặc là Sở Tài nguyên và Môi trường. Tuy vậy, hợp lý nhất là giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan nhằm triển khai công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất… để không diễn ra tình trạng “quyền anh, quyền tôi”.

Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Hiện nay, nhiều tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý” do đó, không dám quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất. Theo Hiệp hội, chỉ có thể triển khai phương án này khi đã có sự nhất trí cao và quyết tâm hành động của cơ quan có thẩm quyền.

Sớm đồng bộ chính sách về đất đai

Ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, hàng nghìn dự án hiện nay, nhất là những dự án quy mô lớn trên 90 tỷ đồng bị nghẽn vì địa phương không dám định giá đất. Ông nói: “Hiện có đến 80% các dự án được định giá theo phương pháp thặng dư nhưng do việc áp dụng các đối tượng, cách tính của phương pháp này có nhiều vấn đề cần sửa đổi, điều chỉnh, dẫn tới việc địa phương vẫn chờ”.

Trong bối cảnh đó, không chỉ doanh nghiệp tổn thất mà kinh tế địa phương cũng bị tác động, bởi việc thu hút đầu tư không đạt được như kì vọng. Ông Châu cho rằng cần xúc tiến tiến độ của Dự thảo Nghị định 44 mạnh hơn nữa, sớm sửa đổi các quy định bất hợp lý để khơi thông định giá đất.

Nghị định 44 hiện có 2 thông tư liên tịch của Bộ Tài chính – Bộ Tài nguyên Môi trường. Bởi vậy, sẽ vẫn khó triển khai trong thực tiễn nếu chỉ sửa Nghị định 44 mà không sửa các thông tư.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện cũng quy định về phương pháp định giá đất. Tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn sáng 30/8, còn xuất hiện những ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một cách xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc và điều kiện áp dụng.

Hiện có đến 80% các dự án được định giá theo phương pháp thặng dư

Thế nhưng, ông Thanh cho rằng so với quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp. Đồng thời, các nội dung này đang được sửa đổi, bổ sung ở Nghị định sửa đổi Nghị định 44 tiếp tục nhận được đa dạng các ý kiến. Do đó, việc quy định tại luật về các phương pháp xác định giá đất theo các nội dung này không phải là luật hóa các quy định của văn bản dưới luật đã được thực hiện ổn định trong thực tiễn.

Ở phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai sửa đổi ngày 25/8/2023, hầu hết các đại biểu có quan điểm rằng dự án Luật cần quy định rõ và thống nhất các định giá đất, tránh cách áp dụng không giống nhau gây nên khiếu kiện và tranh chấp.

Dự thảo Nghị định 44 về Định giá đất hiện đang được người dân và chính quyền địa phương ngóng chờ sớm được ban hành để gỡ nút thắt cho hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn.

“Một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là quy định giá đất. Chúng ta phải thoát được khâu định giá đất để tháo gỡ pháp lý. Hiện có rất nhiều dự án không triển khai được là do tắc ở khâu định giá đất, dẫn đến dự án chưa thể tính được nghĩa vụ tài chính, không thể giao đất được. Từ đó làm chậm nhiều quy trình ở phía sau. Chính vì vậy, cần hết sức khẩn trương tháo gỡ câu chuyện định giá đất”, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng.