Quý III/2023, nhóm bất động sản huy động thành công gần 30.000 tỷ đồng trái phiếu

Thống kê cho thấy có 10 doanh nghiệp bất động sản công bố thành công huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu riêng lẻ trong nước với tổng giá trị khoảng 27.000 tỷ đồng trong quý III/2023 (tính đến ngày 27/9). So với quý trước đó, con số này tăng mạnh (hơn 6.000 tỷ đồng) và cũng tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Danh sách nói trên có Công ty TNHH Capitaland Tower là doanh nghiệp phát hành khối lượng lớn nhất với 4 lô trái phiếu có tổng giá trị gần 12.240 tỷ đồng. Kỳ hạn của các trái phiếu này đều là 60 tháng (đáo hạn vào cùng ngày 25/7/2028) và lãi suất thực tế ở mức 1% mỗi năm. Đây là đơn vị phát triển dự án The Sun Tower (Landmark 60 Bason) tại khu đất 6.042 m2 ở Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son.

Nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản hiện đang gia tăng phát hành trái phiếu

Tiếp đó phải kể tới Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt với mức 4.100 tỷ đồng, Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (Becamex IDC – Mã: BCM) 2.000 tỷ đồng, CTCP Bất động sản BIM (BIM Land) 2.333 tỷ đồng, CTCP Phú Thọ Land 1.900 tỷ đồng, Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) 1.000 tỷ đồng,…

Chứng khoán VNDirect đã đưa ra nhận định trong báo cáo phát hành mới đây cho thấy hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hồi phục tốt trong quý III nhờ hoạt động phát hành của các nhà băng.

Cụ thể, có 66 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ thành công với tổng giá trị tăng 118% so với quý trước và tăng 11% so với cùng kỳ khi đạt 72.215 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm ngành có giá trị phát hành lớn nhất là nhóm ngân hàng khi chiếm gần 51% tổng giá trị phát hành với 36.824 tỷ đồng. Tiếp đó là nhóm các doanh nghiệp bất động sản khi chiếm gần 34% tổng giá trị phát hành với 24.293 tỷ đồng.

Theo nhận định của nhóm phân tích, trong quý III, áp lực trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn sẽ hạ nhiệt hơn so với quý I và II. Trong quý III, hoạt động mua lại trước hạn có sự chững lại so với quý trước với tổng giá trị trái phiếu được mua lại trước hạn ở mức thấp hơn 40% so với quý trước khi đạt hơn 50.305 tỷ đồng.

Ước tính của VNDirect cho thấy, sẽ có khoảng hơn 48.959 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý IV, thấp hơn khoảng 33% so với quý III và thấp hơn 26% so với quý II. Đây là ước tính đã loại bỏ các trái phiếu được mua lại trước hạn đến ngày 21/9. Theo đó, có thể nhận thấy sức ép đáo hạn trong quý IV sẽ giảm nhiệt đáng kể so với 2 quý trước đó.

Sức ép dòng tiền vẫn lớn

Thực tế cho thấy việc gia tăng phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây của nhóm doanh nghiệp bất động sản cũng phần nào để tái cấu trúc nợ trong bối cảnh lượng trái phiếu sắp đáo hạn vẫn ghi nhận ở mức cao. Tình trạng này được xem là bình thường khi thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn.

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hồi phục tốt trong quý III

Cùng với đó, cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà vẫn còn hấp thụ vốn tín dụng khá kém. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 6/2023 đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, mới tăng khoảng 4,6% so với cuối năm ngoái (nghĩa là có thêm khoảng 120.000 tỷ đồng, khoảng 20% tổng quy mô tín dụng tăng thêm của toàn nền kinh tế), tăng thấp hơn so với mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong nửa đầu năm 2023, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng 17,41%. Mặt khác, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%. Đó cũng là năm đầu tiên ghi nhận dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng sụt giảm trong 3 năm qua.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi ngân hàng “thừa tiền” bởi một trong những lý do là rủi ro của kinh tế đang gia tăng và cả rủi ro từ khách hàng của ngân hàng cũng tăng lên.

Như vậy, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc cũng đang rơi vào tắc nghẽn. Bởi lẽ, ngân hàng sợ rủi ro, trong khi tài sản bất động sản không còn đủ giá trị để thế chấp làm tài sản đảm bảo ở ngân hàng.

Nguồn: VnDirect

Theo vị này đánh giá, do trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản nên nhiều ngân hàng đang rất thích mua trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc phát hành, bởi lẽ rất nhiều doanh nghiệp này cũng đang là khách hàng của ngân hàng. Tuy nhiên, cả ngân hàng và doanh nghiệp thời gian qua đều ngỡ ngàng bởi tài sản bất động sản trầm lắng và mất giá. Ngân hàng cho vay ở mức 70 - 80% trên giá trị tài sản, tuy nhiên ngân hàng sợ cho vay khi giá trị tài sản mất 50% giá trị, khiến giá trị thực thế chấp còn thấp hơn dư nợ.

Ông Hiếu nói: "Ngân hàng giảm lãi suất là tốt cho những doanh nghiệp muốn vay và có thể vay được, điều này sẽ giúp họ giảm chi phí hoạt động. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là "cây đũa thần" khi các chủ đầu tư địa ốc không vay được bởi tình hình tài chính của họ suy giảm, họ không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo của họ đang giảm giá.

Các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cao khi mà họ có thể kinh doanh bán ra sản phẩm để thu lời. Lãi suất không phải vấn đề cho các chủ đầu tư địa ốc, do đó dù NHNN đã giảm lãi suất 4 lần trong thời gian qua nhưng thị trường vẫn trầm lắng".

Bởi vậy, vị này nhận định thị trường bất động sản vẫn chưa thể khởi sắc và việc khơi thông dòng tiền có lẽ phải chờ tới năm 2024.