Diễn biến giá thuê văn phòng tại Hà Nội: Không tăng, thậm chí còn giảm

Tình trạng thuê văn phòng diễn ra nhộn nhịp

Theo báo cáo công bố mới đây của Savills về thị trường bất động sản quý III/2023, trong quý vừa qua, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội ghi nhận tăng 1% theo quý và 2% theo năm khi đạt 2,16 triệu m2, với sự góp mặt của Lotte Mall West Lake Hà Nội, mang tới thị trường 23.000m2.

Báo cáo của Savills cho thấy nguồn cung văn phòng tại Hà Nội ghi nhận tăng 1% theo quý và 2% theo năm

Nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội từ năm 2019 đã tăng 4%, hạng B tăng 5% và hạng C tăng 1% mỗi năm. Trong đó, nguồn cung lớn nhất được ghi nhận ở khu vực phía Tây (bao gồm các quận Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm), chiếm 41% thị phần, khoảng 875.800m2.

Mặt khác, mức tăng trưởng lớn nhất ở khu vực nội thành (gồm các quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân và Tây Hồ), ứng với 3% so với cùng kỳ.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, hoạt động cho thuê diễn ra sôi động. Trong quý III vừa qua, diện tích cho thuê mới đạt mức cao nhất tính từ năm 2020 với 44.500 m2. Dù tăng 1 điểm % theo quý nhưng công suất giảm 2 điểm % theo năm còn 85%. Phân khúc được ưa chuộng nhất vẫn là các dự án hạng A với chất lượng cao. Các dự án này thu hút nhiều khách thuê mới, nhất là các doanh nghiệp nước ngoài đang đi tìm địa điểm có vị trí đắc địa, thuận lợi.

Đa số các giao dịch cho thuê là từ việc chuyển dịch văn phòng. Khách thuê hầu như đều ưa chuộng nội thành vì nơi này có những dự án mới, chất lượng cao và giá thuê phù hợp với vị trí còn cận trung tâm. Về ngành nghề, các khách thuê nhóm ngành sản xuất có nhiều giao dịch, cùng với tổng diện tích cho thuê lớn nhất, tiếp đó là khách thuê thuộc ngành tài chính, công nghệ thông tin, bất động sản, bảo hiểm và giáo dục.

Các dự án hạng A thu hút nhiều khách thuê mới, đặc biệt là công ty nước ngoài đang tìm nơi có vị trí đắt địa

Bên cạnh đó, yếu tố dẫn dắt nhu cầu thuê của thị trường tiếp tục là bộ tiêu chuẩn ESG. Hơn 85% công ty hiện nay thuộc nhóm các Doanh nghiệp phát triển nhanh nhất tại Việt Nam đã và đang tham gia cam kết về ESG. Đồng thời, điều này cũng kích thích nhu cầu tăng vọt với văn phòng đáp ứng tiêu chuẩn xanh. Dự kiến, các dự án xanh sẽ ra mắt thị trường trong thời gian tới, gồm 27 - 29 Lý Thái Tổ, Grand Terra, Tiến Bộ Plaza với diện tích đạt tổng khoảng 68.400 m2.

Giá thuê và công suất thuê văn phòng

Theo báo cáo của Savills, trong quý III/2023, giá thuê gộp toàn thị trường tăng nhẹ 2% theo quý và theo năm, đạt mức 513.000 VNĐ/m2/tháng, đa phần nhờ vào giá tăng của văn phòng hạng A. Mặt khác, giá thuê hạng B và C không đổi, còn hạng A cũng là phân khúc duy nhất đạt mức tăng 2% theo quý, với 824.000 VNĐ/m2/tháng.

Theo nhận định của bà Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, chi phí thuê văn phòng tại thành phố Hà Nội đang có xu hướng đi ngang hoặc giảm so với cùng kỳ năm trước, nhất là ở một số dự án lớn. Bởi vậy, với những khách thuê tiềm năng, họ nên xem hiện nay đang là thời điểm lý tưởng để mở rộng diện tích văn phòng hay thuê mới.

Chi phí thuê văn phòng tại thành phố Hà Nội đang có xu hướng đi ngang hoặc giảm so với cùng kỳ năm trước

Đồng thời, Savills Việt Nam cũng đưa ra dự báo về biến động giá thuê và công suất thị trường văn phòng hạng A và B từ nay tới hết năm 2026 nhờ dùng 3 phương pháp gồm dự báo GDP/FDI, cơ sở dữ liệu bình quân về lượng tiêu thụ và giá chào thuê cũng như chuyển dịch cơ cấu ngành với lượng tiêu thụ được xác định dựa vào tăng trưởng ngành theo từng quý.

Theo dự báo, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ có thêm 220.000 m2 diện tích sàn cho thuê đến cuối năm 2025, tương đương với mức tăng 13% so với nguồn cung hiện tại. Dự kiến, giá thuê trung bình sẽ giảm nhẹ khoảng 1% mỗi năm đến năm 2026 vì nền kinh tế và hiệu quả hoạt động của các nhóm ngành được dự báo sẽ có xu hướng tăng chậm lại trong vòng 3 năm tới.

Bà Hoàng Nguyệt Minh cũng đã giải thích về mức giảm nhẹ của giá thuê. Theo bà, thị trường có nguồn cung của các dự án có quy mô lớn cùng với tâm lý thận trọng sẽ khiến giá thuê chịu sức ép đáng kể, nhất là phân khúc hạng A. Bởi lẽ, phân khúc này sẽ có thêm 9 dự án mới, chiếm 77% tổng nguồn cung tương lai. Ngoài ra, nguồn cung mới tham gia thị trường cũng sẽ khiến tỉ lệ tiêu thụ giảm còn 85%.

Biểu đồ dự báo giá thuê Văn phòng Hà Nội đến năm 2026

Thế nhưng, bà Hoàng Nguyệt Minh cũng nhận định thị trường văn phòng tại Việt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng vẫn được kỳ vọng nhờ nhiều lực đẩy kích thích nguồn cầu then chốt dù các mô hình dự báo giá thuê cho thấy sự sụt giảm. Qua đó, sẽ có thể dễ dàng vượt mức trung bình trong những năm qua nhờ những điểm sáng như các ngành thường thuê văn phòng với diện tích lớn, sự tăng trưởng của lĩnh vực ngân hàng và bảo hiểm, sự phát triển của các lĩnh vực giáo dục và các trung tâm đổi mới, nghiên cứu, y tế và khoa học cũng như sự chuyển dịch quy mô lớn của các cơ quan chính phủ.

Về cơ bản, không thể tránh khỏi việc đối mặt với những tác động toàn cầu đối với nhu cầu thuê văn phòng. Tuy nhiên, thị trường văn phòng tại Hà Nội đã cho thấy sự phát triển không theo chu kỳ thông thường và hoạt động hiệu quả trong những năm gần đây. Ngoài ra, thị trường này cũng được đánh giá là khác biệt, được các cấu trúc đa dạng và nhu cầu khả quan đối với văn phòng cho thuê củng cố và hỗ trợ.