Bóng dáng mô hình ngân hàng đất nông nghiệp trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Doanh nghiệp nản lòng vì khó tích tụ ruộng đất

Thời gian vừa qua, các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư vào nông nghiệp ngoài các rủi ro như phụ thuộc vào thời tiết, thu hồi vốn chậm… còn gặp khó khăn khi tiếp cận với quỹ đất.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng, bên cạnh việc phát triển các quỹ đất ở tại đô thị, đất thương mại dịch vụ, nhiều chủ đầu tư cũng chú trọng đầu tư vào nông nghiệp. Tuy nhiên, việc không tích tụ đủ ruộng đất cũng chính là một trong những nguyên nhân làm nản lòng các doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực này.

Theo ông Tuấn, trong các điều kiện pháp lý và kỹ thuật cho phép, chủ đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng các dự án sử dụng quỹ đất nông nghiệp sang các dự án phi nông nghiệp, dự án thương mại dịch vụ.

“Luật Đất đai 2013 quy định chỉ các dự án sản xuất nông, lâm, thủy hải sản tập trung, tạo thành chuỗi liên kết mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Khi Nhà nước không thu hồi đất thì doanh nghiệp phải tự đi thỏa thuận với các hộ dân đang sử dụng đất nông nghiệp”, ông Tuấn nêu.

Đứng trước thực tế đó, chuyên gia này cho biết, một số doanh nghiệp phải sử dụng đến hai phương thức: Thứ nhất là liên kết với các doanh nghiệp Nhà nước hay nông trường quốc doanh đang có quỹ đất nông nghiệp lớn. Phương án hai ít phổ biến hơn là đề xuất chính quyền địa phương đứng ra thuê đất nông nghiệp của người dân sau đó cho doanh nghiệp thuê lại.

Tuy nhiên, cả hai phương thức trên đều bị “vướng” về pháp lý nên việc triển khai các dự án nông nghiệp của doanh nghiệp trong thời gian vừa qua gặp nhiều khó khăn.

Bóng dáng “ngân hàng đất nông nghiệp”

Để giải quyết khó khăn về việc tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp đầu tư trong nông nghiệp, dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) đã có quy định: Giao cho tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập ở các địa phương đứng ra thuê đất nông nghiệp của người dân để doanh nghiệp thuê lại để sản xuất nông nghiệp.

Ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng rằng đây chính là mô hình “ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp”. Mô hình ngân hàng đất nông nghiệp cũng là yêu cầu trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13.

Luật sư Phạm Thị Thu, Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho rằng, hiện nay việc sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam đang gặp nhiều vấn đề. Ví dụ, ở một số địa phương đồng bằng xảy ra tình trạng manh mún, phân tán, dẫn đến chi phí đầu vào lớn còn đầu ra khó khăn, giá thấp. Điều này khiến người dân không mặn mà với sản xuất, nhiều nơi bỏ hoang ruộng đất.

Theo bà Thu, dù bỏ hoang đất nhưng tâm lý “giữ đất phòng thân” nên người dân cũng không chuyển nhượng đất ruộng. Trong khi đó, pháp luật hiện hành cũng không cho phép các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp nước ngoài nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Thực tế này gây ra mâu thuẫn là một mặt đất đai bị bỏ hoang, mặt khác những doanh nghiệp cần lại khó tiếp cận để sản xuất quy mô lớn. Do đó, việc ngân hàng đất nông nghiệp ra đời là giải pháp để giải quyết bất cập này.

Theo luật sư Thu, việc lập ngân hàng đất nông nghiệp có thể hạn chế tối đa tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, đất đai được khai thác một cách hiệu qủa hơn; tạo thuận lợi cho quá trình chuyển đổi QSDĐ giữa các hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời khuyến khích phát triển nông nghiệp bền vững.

Thực tế, mô hình Ngân hàng đất nông nghiệp là mô hình tiên tiến đã được nhiều quốc gia thực hiện từ trước đó. Với mô hình này người nông dân có đất có thể đưa đất vào “ngân hàng đất nông nghiệp”. Sau đó các “ngân hàng đất nông nghiệp” sẽ cho các tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu thuê lại.

Từ đó, người dân không có nhu cầu sử dụng đất vẫn có lợi nhuận khi được trả chi phí từ hệ thống “ngân hàng đất nông nghiệp”, hoặc có thể lấy lại đất để sản xuất, canh tác khi có nhu cầu.

Điển hình như ở Nhật Bản, mô hình Ngân hàng Đất nông nghiệp được thành lập từ năm 2013, với các chi nhánh ở khắp các địa phương, nhằm thúc đẩy quá trình tập trung đất đai. Thông qua “ngân hàng đất nông nghiệp”, Chính phủ Nhật Bản thu hồi hoặc mua đất nông nghiệp hoang hóa, sau đó cho các công ty lớn thuê lại để canh tác.

Các chuyên gia cho rằng mô hình “ngân hàng đất nông nghiệp” trong Dự thảo Luật Đất đai lần này là một quy định hoàn toàn mới, do đó cần tiếp tục nghiên cứu, lấy ý kiến để hoàn thiện, đạt hiệu quả khi áp dụng trong thực tế. Đặc biệt, cần chú trọng quyền lợi của người nông dân.

Thảo luận tại kỳ họp 6 Quốc hội khoá 15 đang diễn ra, Đại biểu Nguyễn Duy Thanh nhận định, đất đai đã thực sự được coi trọng bằng những quy định cụ thể theo hướng không chỉ là tài sản mà là nguồn lực, nguồn vốn mang tính thị trường hơn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cho cả người dân và doanh nghiệp. Đó là việc phát triển quỹ đất với các cơ chế công khai, minh bạch hơn để Nhà nước tạo quỹ đất, chủ động điều tiết cung - cầu thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất.

"Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để người dân và doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn đầu tư, kinh doanh, nhất là trong bối cảnh huy động vốn từ ngân hàng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như bao năm nay", ông Thanh nêu.

Theo Điều 115 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập để phục vụ công tác phát triển quỹ đất tại địa phương. UBND cấp tỉnh chỉ đạo tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất.

Bao gồm: Tạo lập quỹ đất nông nghiệp thông qua việc thuê, nhận ký gửi quyền sử dụng đất nông nghiệp để cho thuê, cho thuê lại để sản xuất nông nghiệp; cung cấp các dịch vụ công về đất đai; chi phí tạo lập quỹ đất nông nghiệp được cấp từ ngân sách nhà nước; ứng từ quỹ phát triển đất hoặc quỹ đầu tư phát triển; vay từ các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; huy động vốn của các tổ chức, cá nhân và các nguồn khác theo quy định của pháp luật…