Quy định đặt cọc không quá 5%: Chưa thực sự ý nghĩa với thị trường

Tiền cọc không quá 5% với nhà "trên giấy"

Người mua nhà hình thành trong tương lai thường là “bên yếu thế” và có thể chịu nhiều rủi ro như dự án chưa đủ điều kiện đã rao bán, thu tiền đặt cọc, đặt chỗ; dự án thu tiền của khách hàng nhưng chậm bàn giao, bàn giao không đúng thời hạn; tệ hơn là chủ đầu tư dùng đủ chiêu trò tô vẽ dự án để thu tiền của khách hàng rồi bỏ trốn, lừa đảo…

Thực tế, những năm vừa qua, tình trạng người mua nhà trả gần hết tiền nhưng vẫn không nhận được nhà khá phổ biến. Những khiếu kiện, tranh chấp cũng vì vậy xảy ra thường xuyên, nhưng phần thua thiệt thường là khách hàng phải gánh chịu.

Việc này xuất phát từ quy định không rõ ràng, khiến nhiều chủ đầu tư dùng nhiều chiêu trò để huy động tiền của khách hàng với tỷ lệ rất lớn, thậm chí có trường hợp trả đến 90% số tiền nhưng nhà vẫn “trên giấy”. Như vậy, theo tiến độ, khách hàng vẫn đều đặn đóng tiền, còn tiền đó đi đâu, làm gì thì khách hàng hoàn toàn không được biết và dù đóng vào rất nhiều tiền nhưng nhà thì mãi không được nhận.

Mới đây, để hạn chế rủi ro cho người mua nhà, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Một trong những quy định được quan tâm là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Tại thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán hoặc thuê bất động sản đó.

Không đặt cọc quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai

Bình luận về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh bất động sản Weland cho biết, luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

“Đây là một trong những nguyên nhân gây ra những tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng khi ký kết loại hợp đồng này, đặc biệt trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, Điều 23 khoản 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật KDBĐS 2023) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích xây dựng trong công trình.

Theo quy định trên, sau khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh như: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng, thiết kế xây dựng; giấy tờ nghiệm thu hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật…thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng đặt cọc với người mua, thuê mua bất động sản.

Ông Tuấn cho rằng, quy định trên đã làm rõ được vấn đề pháp lý vẫn tranh cãi bấy lâu nay trên thị trường là: chủ đầu tư có được áp dụng hình thức đặt cọc, đặt chỗ với khách hàng không; nếu có thì được nhận cọc vào thời điểm nào, số tiền bao nhiêu.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, về mặt thực tế thì quy định trên dường như không thật sự có ý nghĩa với thị trường. Khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh thì thông thường chủ đầu tư sẽ không lựa chọn hình thức đặt cọc mà sẽ ký luôn hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản với người mua, thuê mua.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh bất động sản Weland

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn kiểu “tay không bắt giặc”, “mượn đầu heo nấu cháo”, khiến thị trường trở nên méo mó và khách hàng bị ảnh hưởng.

Ông cho rằng, việc chấn chỉnh lại thị trường bất động sản, buộc các doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, bài bản trở nên rất cấp thiết. Đây cũng là giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững.

Khách hàng có quyền quyết định việc cần bảo lãnh hay không

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải làm việc để ngân hàng phát hành bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết.

Ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng, đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu là khách hàng.

Theo quy định mới của Luật KDBĐS 2023 (điều 26), chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Khách hàng có quyền lựa chọn việc bảo lãnh hay không

Theo đó, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.

“Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, qua đó người mua sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín trên thị trường”, ông Tuấn nói.

Chung quan điểm, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc bảo lãnh cũng là một trong những nguyên nhân khiến tăng giá nhà và giá này người mua sẽ phải gánh chịu.

Theo đó, quy định tại luật mới có sự linh hoạt, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không sự bảo lãnh tài chính của chủ đầu tư. Điều này là phù hợp với thực tế vì việc mua bất động sản hình thành trong tương lai cũng là việc khách hàng chấp nhận rủi ro để thu về những lợi ích cao hơn so với việc mua bất động sản đã hình thành.