Cú hích cho nhà ở xã hội từ Luật Nhà ở (sửa đổi)

Cú hích cho nhà ở xã hội từ luật mới

Thông tin về việc triển khai nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, đã đôn đốc các địa phương thực hiện. Theo báo cáo của các địa phương, đến nay giai đoạn 2021-2025, cả nước đã có 475 dự án nhà ở xã hội với quy mô 432.698 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng

Về triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỷ đồng; giải ngân khoảng 143,3 tỷ đồng.

Dù việc triển khai nhà ở xã hội còn chậm và phân khúc này đang rất thiếu so với nhu cầu, nhưng mới đây, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua, nhiều chuyên gia đánh giá luật mới có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt, thúc đẩy việc triển khai nhà ở xã hội.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) kỳ vọng luật mới sẽ là “cú hích” cho nhà ở xã hội khi nhiều quy định tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư lẫn người mua được thực hiện.

VARS đánh giá, luật mới có một số điểm đáng chú ý như người mua nhà chỉ cần chưa có nhà tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng đã tháo gỡ nút thắt trong xác nhận hồ sơ đối với cơ quan quản lý.

Ngoài ra, điều kiện về thu nhập thông thoáng hơn khi không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại. Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã bỏ nội dụng về điều kiện cư trú với người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Kỳ vọng nhà ở xã hội khởi sắc từ luật mới

Một ưu đãi khá thông thoáng cho chủ đầu tư là 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này giải quyết được khó khăn về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tồn tại lâu nay, vừa có lợi cho chủ đầu tư lẫn người mua nhà và địa phương sẽ nắm được nhu cầu của người dân, có chính sách phù hợp.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 đánh giá, luật mới đã có dấu hiệu cởi mở hơn, tạo điều kiện hơn cho các doanh nghiệp triển nhà ở xã hội tốt hơn. Tuy nhiên, luật này phải đến năm 2025 mới có hiệu lực, còn khá dài. Khi được thông qua, luật mới sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, góp phần đáp ứng nhu cầu lớn của người dân.

Ngoài ra, theo ông Quê, việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội cũng góp phần giảm áp lực tăng giá của chung cư thương mại. Hiện nay giá chung cư tăng cao chủ yếu do nguồn cung ít ỏi, nhu cầu của người dân rất lớn và các phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp không có để cạnh tranh. Khi nguồn cung nhà ở xã hội nhiều hơn thì giá chung cư sẽ hạ nhiệt.

Đơn giản hoá thủ tục cho nhà đầu tư

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Giám đốc pháp chế Công ty Bất động sản Weland cho biết: Trước đây, tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1.4.2021 quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II, loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết (QHCT) để xây dựng nhà ở xã hội.

Đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023 (điều 83) quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch được phê duyệt.

Điều 83 khoản 2 Luật nhà ở sửa đổi 2023 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền thay cho nghĩa vụ dành đất xây dựng nhà ở xã hội.

“Quy định mới trong Luật Nhà ở sửa đổi 2023 đã trao cho UBND cấp tỉnh và chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Các dự án xây dựng nhà ở xã hội có thể được bố trí một cách linh hoạt ở các vị trí, không bắt buộc phải ấn định dự án nào cũng bố trí quỹ đất nhà ở xã hội như trước đây”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cho hay, luật mới có nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội. Trong đó, đơn giản hóa thủ tục hành chính về ưu đãi tiền sử dụng đất.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2013 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện xong các thủ tục về xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Theo đó, chỉ sau khi có thông báo miễn nộp tiền sử dụng đất (hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước), chủ đầu tư mới được thực hiện các thủ tục về cấp phép xây dựng. Thời gian chờ đợi có thể kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ công trình và kế hoạch của nhà đầu tư.

Để đơn giản hóa các thủ tục trên, khoản 2, Điều 85 Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 quy định: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…”.

“Quy định trên sẽ góp phần rút ngắn thủ tục pháp lý xác định tiền đất đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội”, ông Tuấn nói.

Luật sư Tuấn cũng cho rằng, một số quy định cũng ưu đãi hơn cho chủ đầu tư như không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chính thức luật hóa quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội (trước quy định trong Nghị định); được hưởng ưu đãi phần diện tích quỹ đất hoặc sàn thương mại để làm dịch vụ kinh doanh, thương mại, nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên quỹ đất 20% thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Quy định trên sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại, nhà ở thương mại”, ông Tuấn nêu.