Luật Kinh doanh bất động sản: Thêm quy định bảo vệ người mua nhà “trên giấy”

Quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng

Cụ thể, về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26), chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh.

Theo đó, ngân hàng sẽ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 26 luật này cũng quy định, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định nêu trên.

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình

Việc khách hàng từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định. Đồng thời, ngân hàng bảo lãnh cũng gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại Điều 26 luật này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng quy định tại quy định Điều 26 này.

Khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Hạn chế rủi ro cho người mua nhà

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

“Với quy định này, khách hàng có toàn quyền trong việc lựa chọn có cần phải áp dụng việc bảo lãnh hay không, đâu đó họ sẽ giảm được chi phí tài chính, đặc biệt khi họ mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình”, ông Hùng nêu.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM

Theo luật sư Hùng, trước kia, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng thêm và người gánh chịu đương nhiên là khách hàng.

Đồng thời, quy định mới này vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên thỏa thuận, khách hàng được lựa chọn, quyết định việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Bên cạnh đó, ông Hùng cũng nhấn mạnh, bản chất của việc mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai là khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác như: Giá mua, thuê mua thấp hơn, bảo đảm về quyền sở hữu khi bất động sản hình thành…

Do đó, luật sư Hùng đánh giá việc trao quyền cho bên mua, thuê mua được quyết định có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình là phù hợp với thực tế.

Để hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai, luật sư Hùng cho rằng, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Cần thêm nhiều giải pháp bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai

Ngoài ra, ông Hùng cũng cho hay, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh.

Ví dụ như xây dựng, kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…

Đặc biệt, ông Hùng nhấn mạnh, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư.