Chấm dứt thời kỳ đặt cọc mang hình thức thoả thuận

Thực tế cho thấy đã có tình trạng không ít dự án nhà ở thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ. Nhiều chủ đầu tư nhận cọc giữ chỗ với số tiền rất lớn, lên đến 90% giá trị nhà đất. Có trường hợp dự án còn chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn kêu gọi khách hàng xuống tiền đặt cọc. Thực trạng này đã khiến người mua nhà rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười" khi trường hợp chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại, thậm chí lừa đảo khách hàng.

Việc đặt cọc là để triển khai hợp đồng mua bán và chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường.

Theo các chuyên gia, việc đặt cọc là để triển khai hợp đồng mua bán và chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, điều đáng nói là chưa có văn bản pháp quy nào yêu cầu bắt buộc hay quy định chi tiết mà gần như các chủ thể đều đang thực hiện trên tinh thần tự nguyện. Điều này đòi hỏi người mua nhà phải cẩn trọng và có sự tìm hiểu kỹ lưỡng nếu không sẽ gặp rủi ro bị chiếm dụng vốn trong thời gian dài. Trong khi đó, do thiếu quy định pháp lý nên việc xử lý từ phía cơ quan Nhà nước là khó khăn và người thiệt hại nhất chính là người mua nhà và nhà đầu tư.

Đơn cử như tại Hà Nội, có thể kể đến như dự án tòa nhà hỗn hợp Hattoco 110 Trần Phú, dự án Usilk City đường Lê Văn Lương ở quận Hà Đông; dự án Sky View Trần Thái Tông ở quận Cầu Giấy; dự án Manhattan Tower số 21 Lê Văn Lương ở quận Thanh Xuân… đã qua nhiều lần đổi chủ nhưng vẫn chưa thể bàn giao cho khách hàng.

Quốc hội vừa thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025. Luật có quy định nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai và theo các chuyên gia đánh giá là sẽ góp phần chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận, bảo đảm ký kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Bởi, luật quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác được ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hay chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở; chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng với các dự án nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện kinh doanh….

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 được kỳ vọng sẽ góp phần chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận, bảo đảm ký kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Ảnh Thanh niên

Nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư

TS. LS. Đặng Văn Cường - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, quy định đưa ra là cần thiết để kiểm soát tình trạng huy động vốn trái phép của các dự án đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, sẽ nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án bất động sản, hạn chế năng lực yếu kém của chủ đầu tư dẫn đến dự án không triển khai đúng tiến độ.

Trước đây, việc huy động vốn không có quy định cụ thể rõ ràng đã dẫn đến việc doanh nghiệp huy động vốn trái phép lên đến 100% giá trị dự án. Bằng các hình thức như vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư, đặt chỗ, nhiều dự án chưa được triển khai nhưng đã nhận tiền trái pháp luật dẫn đến tranh chấp khiếu kiện gây bức xúc.

Với các chế tài đã đưa ra, chuyên gia cho rằng, thời gian tới cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiêm túc thực hiện, từ đó góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững, đồng thời, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, siết chặt việc thực thi trách nhiệm của chủ đầu tư.

TS. Đinh Thế Hiển. Ảnh Kinh tế đô thị

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, quy định mới cũng là thách thức không nhỏ đối với các chủ đầu tư kiểu cũ. Bởi, do họ “ôm” quá nhiều dự án nên khi phát triển một dự án không đủ vốn thì phải phải huy động từ khách hàng. Với chủ thực sự có năng lực thì không phải là thách thức và khách hàng cọc 5% là hợp lý.

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, tỷ lệ 5% là không quá cao cũng không quá thấp. Mức tỷ lệ này đảm bảo được tính công bằng trong thị trường. Chia sẻ thêm, ông Khôi cũng cho rằng, quy định mới ít nhiều có tác động tới chủ đầu tư và người mua nhà. Với người mua nhà thì việc để tỷ lệ 5% đặt cọc sẽ giảm thiểu rủi ro, giảm gánh nặng tài chính, tham gia giao dịch được sớm hơn. Còn với chủ đầu tư thì sẽ bị giảm khả năng huy động vốn từ khách hàng, tăng rủi ro bỏ cọc của khách hàng, khó khăn hơn trong việc chi phí xây dựng.