Chủ tịch bị cắt giảm thu nhập đến 86%, PDR liệu có tìm được lại "đỉnh" cũ?

Theo công bố trong báo cáo tài chính hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm từ Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PRD), thu nhập của các thành viên Hội đồng quản trị và Ban Tổng giám đốc đều giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, nửa đầu năm, tập đoàn này chi trả cho Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt gần 966 triệu đồng, giảm tới gần 86%. Trong khi đó, nửa đầu năm ngoái, Phát Đạt mạnh tay chi cho ông Đạt khoảng 6,8 tỷ đồng.

Thu nhập của bà Trần Thị Hường - Phó chủ tịch HĐQT - trong 6 tháng đầu năm là 1,6 tỷ đồng, giảm hơn 46% so với năm ngoái.

Các thành viên khác thuộc HĐQT công ty địa ốc này cũng đồng loạt nhận 240 triệu đồng, giảm gần 68% so với cùng kỳ năm 2022.

Thu nhập của Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ còn 2,8 tỷ đồng so với mức 4 tỷ đồng của năm ngoái, giảm gần 30%.

6 tháng, tập đoàn này chi cho đội ngũ lãnh đạo cỡ 11,6 tỷ đồng, giảm 52% so với nửa đầu năm 2022.

Việc cắt giảm chi phí này được thực hiện trong bối cảnh kinh doanh khó khăn. Theo đó, doanh thu thuần của Phát Đạt trong nửa đầu năm là 194,7 tỷ đồng, giảm gần 87% so với cùng kỳ năm 2022.

Hoạt động kinh doanh chính sụt giảm mạnh, để cứu vớt lợi nhuận, doanh nghiệp buộc phải bán công ty con. Tháng 4, tập đoàn này đã chuyển nhượng 27,86% cổ phần trong Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL với giá trị 1.058,7 tỷ đồng. Theo đó, Phát Đạt không còn là cổ đông của Sài Gòn - KL kể từ thời điểm này.

Thương vụ này đem về khoản lãi 527,4 tỷ đồng được ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính. Cùng kỳ năm ngoái, khoản mục này chỉ ở mức 1,4 tỷ đồng.

Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt trong nửa đầu năm là 298,1 tỷ đồng, giảm 56,7% so với năm ngoái.

Trong công văn giải trình, công ty này cho biết nguyên nhân chủ yếu khiến lợi nhuận biến động là tình hình khó khăn chung của toàn thị trường, đặc biệt là ngành bất động sản nên việc đầu tư kinh doanh vào các dự án không được thuận lợi. Một nguyên nhân khác được doanh nghiệp nhắc đến là chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Ngược thời gian, cổ phiếu PDR từng bị rơi vào “thảm cảnh” khi gánh chịu “làn sóng” bán tháo trong giai đoạn cuối năm 2022. Thậm chí trong những phiên giảm sàn liên tiếp với khối lượng treo bán lớn nhưng không xuất hiện lực cầu hấp thụ đã khiến các công ty chứng khoán liên tục ra thông báo bán giải chấp cổ phiếu thuộc sở hữu của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cùng các bên liên quan.

Cụ thể, PDR đã lao dốc từ vùng giá sát 70.000 đồng/cp xuống vùng đáy 10.000 đồng/cp, tức giảm 5 lần. Vốn hóa của Phát Đạt theo đó rớt từ gần 47.000 tỷ đồng xuống chỉ còn gần 7.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau 5 tháng đầu năm trầm lắng, khoảng 3 tháng trở lại đây, thị trường địa ốc đã chứng kiến nội tại thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, các chương trình, chính sách hỗ trợ thị trường tiếp tục thẩm thấu và tạo thêm niềm tin cho các nhà đầu tư trên sàn.

Tính đến thời điểm hiện tại, nhiều cổ phiếu bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ so với đầu năm. PDR cũng là cổ phiếu bất động sản có diễn biến rất tích cực, sau thông tin đã có nhà đầu tư tham gia mua riêng lẻ, cộng thêm thông tin về các dự án sắp triển khai.

Không chỉ vậy, doanh nghiệp phát triển bất động sản này vừa chi 200 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu đúng hạn vào ngày 11/8 vừa qua. Đây là lô trái phiếu có tên PDRH2123005, được phát hành vào 11/8/2021 có tổng giá trị 200 tỷ đồng, với kỳ hạn 2 năm được phát hành để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của doanh nghiệp.

Hơn nữa, diễn biến chung của cả nhóm cổ phiếu bất động sản được hỗ trợ bởi nhiều chính sách cũng là yếu tố tác động tích cực đến cổ phiếu PDR.

Theo đó, cổ phiếu PDR đã đi từ vùng 15.000 đồng/cp lên vùng gần 25.000 đồng/cp và đang có dấu hiệu tăng mạnh trở lại trong thời gian gần đây.

Nhìn chung, trước diễn biến tích cực của giá cổ phiếu PDR, nhiều nhà đầu tư... lỡ "ôm" cổ phiếu này đang hân hoan chờ ngày "về bờ". Trong khi đó, những nhà đầu tư mới đang kỳ vọng về việc “ăn trọn” một đợt tăng giá mạnh mẽ sắp tới.

Riêng về Phát Đạt, nhiều ý kiến đánh giá, "ông lớn" ngành bất động sản này vẫn phải đối diện với muôn vàn khó khăn. Theo báo cáo tài chính, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý II/2023 đạt 276 tỷ đồng, lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 300 tỷ đồng. Thế nhưng, lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm trước khi giảm 137 tỷ đồng, tương đương 33,2%; 6 tháng đầu năm giảm 395 tỷ đồng, tương đương 56,8%.

Nguyên nhân khiến Phát Đạt thoát lỗ là do doanh nghiệp thực hiện hoạt động bán tài sản, mà cụ thể ở đây là chuyển nhượng công ty con.

Một trong những vấn đề nữa của Phát Đạt chính là tồn kho quá lớn. Tại ngày 30/6/2023, giá trị hàng tồn kho của công ty lên đến 12.170 tỷ đồng, không biến động nhiều so với cuối năm 2022 và tăng 4.773 tỷ đồng, tương đương 64,5% so với ngày 31/12/2019 – thời điểm đại dịch Covid-19 xảy ra.

Chỉ tiêu hàng tồn kho chiếm 73,5% tài sản ngắn hạn và chiếm 59% tổng tài sản. Có thể thấy, hơn một nửa tài sản của Phát Đạt nằm ở tồn kho. Không ít trong số đó chưa được tháo gỡ pháp lý nên việc bán hàng trở nên khó khăn. Trong khi còn đang loay hoay với “núi tồn kho”, Phát Đạt bị thúc giục triển khai các dự án vốn đã chậm tiến độ. Không những vậy, Phát Đạt vẫn muốn phát triển thêm các dự án "khủng".

Về lý thuyết, hàng tồn kho có thể là nguồn thu lớn cho chủ đầu tư trong tương lai. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” ảnh hưởng đến "sức khỏe" tài chính, chất lượng tài sản của doanh nghiệp.

Với tình hình hiện tại, chỉ số về dòng tiền luân chuyển trong doanh nghiệp địa ốc đang là vấn đề cần được chú ý.

Như Phát Đạt, dù đã hạch toán doanh thu tài chính hơn 531 tỷ đồng, song nhiều khả năng doanh nghiệp vẫn chưa có được dòng tiền thực tế từ hoạt động này, bởi khoản lãi từ hoạt động đầu tư được ghi nhận âm hơn 526 tỷ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của doanh nghiệp âm hơn 4,5 tỷ đồng. Riêng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm hơn 395 tỷ đồng. Nợ phải trả của Phát Đạt tính đến cuối quý II/2023 còn gần 12.111 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu ngắn hạn là 1.457 tỷ đồng.

Như vậy, nhìn về kết quả kinh doanh của Phát Đạt thì khó có thể kỳ vọng bứt phá ở những tháng cuối năm. Có lẽ, để trở lại "đỉnh" cũ không phải là điều dễ dàng với PDR.