Chuyên gia Nguyễn Văn Đính: Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, dài hạn sẽ có tầm nhìn xa, không kiếm lời trước mắt

Chung cư vẫn là kênh đầu tư an toàn, tiếp tục 'dẫn sóng' thị trường trong tương lai

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản phía Nam nói chung và TP HCM nói riêng vẫn còn ảm đạm, chưa phục hồi như trước. Những phân khúc mang tính đầu tư cao như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền và shophouse… vẫn giảm giá hoặc đi ngang, thanh khoản lẹt đẹt. Tuy nhiên, điểm sáng thuộc về phân khúc căn hộ chung cư. Loại hình sản phẩm phục vụ nhu cầu thực này vẫn đang duy trì được sức hút với các nhà đầu tư.

Thông tin từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường mua bán tính đến hết quý 3/2023 ghi nhận sự sụt giảm của các loại hình nhà riêng, biệt thự, nhà mặt phố, đất nền, đất dự án. Những loại hình này có mức độ quan tâm giảm 4 - 11%; song mức độ quan tâm của căn hộ chung cư vẫn nhích nhẹ 1%. Đối với thị trường cho thuê, loại hình chung cư cũng tăng trưởng 6%. Những con số tích cực này chủ yếu là do chung cư là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

So với quý đầu năm, giá rao bán phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng 4%, lên mức xấp xỉ 70 triệu đồng/m2. Ảnh minh họa

Trong suốt quý 3 năm nay, giá rao bán căn hộ chung cư không tăng quá mạnh, mặt bằng giá từ năm 2022 đến nay vẫn ở mức cao. So với quý đầu năm, giá rao bán phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng 4%, lên mức xấp xỉ 70 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp giá rao bán trung bình tăng 5% và ở mức khoảng 40 triệu đồng/m2. Căn hộ bình dân nhích nhẹ 1%, giá trung bình 25 triệu đồng/m2. Theo dự báo, giá bán chung cư sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới, lợi suất cho thuê vẫn duy trì ổn định.

Theo kết quả khảo sát của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - PERI), loại hình căn hộ chung cư được quan tâm nhiều nhất với lựa chọn áp đảo lên đến 73%; 15% người khảo sát lựa chọn nhà thấp tầng, 10% chọn đất nền còn bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2%.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, 82% số người được khảo sát lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng; 13% lựa chọn căn hộ trong khoảng giá 2,5 - 3,5 tỷ đồng; 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ. Dễ dàng thấy được, khách hàng có xu hướng lựa chọn những sản phẩm bất động sản có giá vừa tầm, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay dù gặp khó nhưng vẫn xuất hiện nhu cầu ở thực. Các nhà đầu tư trong giai đoạn này cần ưu tiên những sản phẩm có tính thanh khoản, hướng đến người dùng cuối, có tiềm năng tăng giá và mang lại dòng tiền ổn định.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay dù gặp khó nhưng vẫn xuất hiện nhu cầu ở thực. Ảnh minh họa

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản nói chung hiện đang trầm lắng, việc đầu tư an toàn là sự lựa chọn khôn ngoan. Ông Đính nhìn nhận: “Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, dài hạn sẽ có tầm nhìn xa, không kiếm lời ngay lập tức. Do đó, mua chung cư để ở hoặc nhàn rỗi có thể cho thuê vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Đây là một cách đầu tư an toàn nhằm đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu bền vững”.

Những lưu ý trước khi ‘xuống tiền’ mua chung cư

Theo chia sẻ của Luật sư Bùi Xuân Lai (đoàn Luật sư TP Hà Nội): “Khách hàng trước khi xuống tiền mua căn hộ cần tìm hiểu kỹ càng về các loại thông tin, điển hình như chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng và diện tích sử dụng thực thế, hạng nhà chung cư tại cơ quan chức năng trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để bảo vệ quyền lợi của mình”.

Hiện nay căn hộ chung cư đang là lựa chọn của nhiều gia đình hiện đại. Để an toàn khi mua chung cư, khách hàng cần lưu ý những điều quan trọng dưới đây:

Kiểm tra pháp lý

Nếu mua căn hộ chung cư đang được xây dựng, khách hàng cần tìm hiểu rõ ràng lai lịch của khu đất, xem dự án này có đang thế chấp hay không. Trong trường hợp dự án này đang thế chấp, khách hàng nếu vẫn muốn ký kết hợp đồng mua bán thì phải yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp với căn hộ của mình.

Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cũng cần xem xét hợp đồng mua bán một cách kỹ càng. Những điều khoản trong hợp đồng này phải rõ ràng và dễ hiểu, có thỏa thuận về phụ thu phí dịch vụ cũng như tiến độ thanh toán, thẩm quyền của các bên.

Để an toàn khi mua chung cư, khách hàng cần lưu ý những điều quan trọng. Ảnh: Vietnamnet

Chủ đầu tư uy tín

Khi mua chung cư, khách hàng nên ưu tiên những dự án của các chủ đầu tư uy tín trên thị trường, được người tiêu dùng đánh giá cao về tiến độ, chất lượng và dịch vụ… Với các chủ đầu tư lớn, chỉ tính riêng thương hiệu của họ đã là bảo chứng của người mua, giúp người mua giảm được thời gian, công sức, chi phí xem xét và đánh giá…

Vị trí chung cư

Một căn hộ chung cư sở hữu vị trí tốt khi có thể đảm bảo thuận tiện cho nhu cầu cơ bản của người sử dụng về đi lại, sinh hoạt, làm việc… Tìm kiếm một dự án chung cư có mức giá ‘mềm’ và vị trí thuận lợi không hề dễ dàng, bởi phân khúc căn hộ có giá 1-2 tỷ đồng thường nằm khá xa trung tâm thành phố.

Do đó, khách hàng cần phải biết cách cân đối giữa tài chính và nhu cầu để lựa chọn được một căn hộ phù hợp. Tốt nhất nên xem xét các vị trí gần các tiện ích như trường học, chợ, nơi làm việc… Cần quan sát một cách kỹ càng lượng giao thông xung quanh khu chung cư, đặc biệt là vào các giờ cao điểm xem có xảy ra ách tắc giao thông hay không, tránh gặp phiền toái về việc di chuyển sau này.

Tiện ích, dịch vụ

Khi sống trong chung cư, khách hàng sẽ được sử dụng rất nhiều tiện ích ngoại khu như công viên, bể bơi, trung tâm thương mại, sân tennis… Tuy nhiên, với sự phát triển bùng nổ của các dự án, nhiều khu chung cư chỉ có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở mà bỏ qua yếu tố tiện ích. Thậm chí, nhiều dự án còn xây sát mặt đường, khu vui chơi cho trẻ em hoàn toàn bị cắt bỏ…

Đối với tiện ích nội khu, khách hàng cần lưu ý kỹ những thông tin về số thang máy và thang thoát hiểm, mức độ hoạt động ổn định của các thang… Đây đều là những tiện ích ‘sát sườn’ mà khách hàng sử dụng hàng ngày.

Tiến độ dự án

Trước khi mua, khách hàng cần xem xét tiến độ thi công xây dựng dự án. Nếu thấy tiến độ quá chậm so với kế hoạch, điều này chứng tỏ dự án có thể vướng mắc về mặt pháp lý hoặc năng lực tài chính, quản trị của chủ đầu tư yếu kém dẫn đến việc chậm tiến độ. Với trường hợp này, người mua cần phải thực sự thận trọng.

Mật độ căn hộ

Mật độ căn hộ cũng là một trong những yếu tố cần lưu ý khi xem xét việc mua một căn hộ chung cư. Theo đó, mật độ phù hợp và phổ biến thời điểm hiện tại là 8 căn hộ một sàn. Nếu như lớn hơn con số này, điều này đồng nghĩa với việc lượng dân cư ở đây khá dày, dẫn đến khó khăn trong việc sử dụng các tiện ích chung, gây quá tải cho việc vận hành các dịch vụ kỹ thuật.

Bãi gửi xe

Quy định được Bộ Xây dựng ban hành từ năm 2013 đã nêu rõ, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ thì chủ đầu tư phải dành ra 20m2 diện tích làm chỗ đậu xe, bao gồm cả lối đi. Tuy nhiên thực tế lại cho thấy, nhiều chung cư đã thiết kế khu giữ xe quá nhỏ và không thể đáp ứng hết được nhu cầu của cư dân. Chính vì thế, các khách hàng trước khi xuống tiền cần tìm hiểu kỹ càng xem khu vực gửi xe của chung cư có thuận tiện và đảm bảo an toàn hay không, có giới hạn số lượng xe hay không và mức phí gửi xe thế nào…

Phương án tài chính an toàn

Cuối cùng, khách hàng cần phải có một phương án tài chính an toàn và phù hợp với tiến độ thanh toán căn hộ. Người mua cần phải có phương án dự phòng trong trường hợp khả năng tài chính không được như dự kiến ban đầu (không thu xếp được tiền khi đến hạn thanh toán).