Đất diện tích lớn sẽ ế ẩm, nhà nhỏ được săn đón sau quy định siết phân lô?

Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) đã được thông qua vào ngày 28/11 vừa qua quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Được biết, luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Các chuyên gia đánh giá, quy định mới khá chặt chẽ và có thể làm thay đổi ‘cuộc chơi’ của cả thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước - những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô.

Các chuyên gia đánh giá, quy định mới khá chặt chẽ và có thể làm thay đổi ‘cuộc chơi’ của cả thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền. Ảnh minh họa

Theo dự báo của ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn giao dịch Tuấn Anh, các căn nhà diện tích nhỏ trong thời gian tới sẽ rơi vào tình trạng ‘khan hàng’, trong khi những mảnh đất có diện tích lớn lại khó bán.

Nhà diện tích nhỏ dự báo ‘lên ngôi’

Từ trước đến nay, những ngôi nhà liền thổ sở hữu diện tích ‘nhỏ xinh’ dưới 30m2 với mức giá trong khoảng 2-3 tỷ đồng thường hút khách, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực vì tài chính phù hợp. Theo ông Giang Anh Tuấn, những căn nhà diện tích 30-40m2 trước đây thường xuyên khan hiếm. Khi có quy định siết phân lô, những ngôi nhà này càng trở thành ‘hàng hiếm’ được người mua săn đón, kể cả nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Luật Đất đai 2003 đã có quy định về việc cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị và phát triển quy hoạch đô thị, nhưng cho phép phân lô bán nền tại thị trấn và nông thôn. Đến Luật đất đai 2013 thì lại cho phép phân lô bán nền ở khu vực trung tâm. Điều này nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008 - 2013 nhưng cũng kéo theo nhiều bất cập, khiến tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan tăng cao, sau đó biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo nên tình trạng đầu cơ nhà đất.

Những ngôi nhà liền thổ sở hữu diện tích ‘nhỏ xinh’ dưới 30m2 với mức giá trong khoảng 2-3 tỷ đồng thường hút khách. Ảnh minh họa

Chia sẻ thêm về vấn đề này, VnExpress dẫn lời ông Châu cho biết: “Việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua”.

Đất rộng có nguy cơ ‘ế’

Nhiều nhà đầu tư thời gian qua đã tích cực săn lùng những lô đất rộng với diện tích từ vài trăm m2 trở lên, tính toán sẽ phân lô thành nhiều mảnh nhỏ để bán cho người có nhu cầu thực, hưởng chênh lệch. Chiêu trò ‘tách thửa để bán nền’ đã giúp không ít chủ đất kiếm bộn tiền. Tuy nhiên, nếu quy định siết phân lô có hiệu lực, chủ đất sẽ không thể áp dụng cách thức này nữa.

Anh Nguyễn Hữu Cầu - một môi giới nhà đất ở quận Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết, nếu siết phân lô thì những mảnh đất rộng có nguy cơ bị ‘ế’. Những mảnh đất như vậy thường cần tài chính lớn nhưng thanh khoản chậm, nhưng không phải khách hàng nào cũng có đủ tiền, đủ mạnh mẽ để ‘xuống tiền’. Loại hình này phù hợp với việc mở homestay, farmstay hoặc khu nghỉ dưỡng, song tệp khách hàng này cũng không nhiều.

Ngược lại, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, giá trong khoảng vài trăm triệu đến 2 tỷ đồng lại rất nhiều. Mong muốn của họ là ôm đất, chờ thông tin tích cực, đến khi giá lên thì bán để ăn chênh lệch. Cũng theo anh Cầu, lợi nhuận của việc mua quỹ đất lớn sau đó phân lô để bán dao động từ 30-50%. Do đó, có rất nhiều nhà đầu tư “chuộng” hình thức phân lô này. Ngoài ra, giá của các lô đất nhỏ trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ bị đẩy lên cao.

Siết chặt phân lô sẽ khiến loại hình đất nền gặp nhiều khó khăn vì nguồn cung bị thu hẹp, trở nên khan hiếm, người mua càng khó tiếp cận. Ảnh minh họa

Phân tích thêm về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam dự báo, phân khúc đất nền sẽ gặp khó khăn khi luật siết phân lô chính thức có hiệu lực. Theo lý giải của ông Tuấn, hiện tại có đến 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường bất động sản đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân và những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

Thực tế, cá nhân xin phân lô tách nền thường dễ dàng hơn doanh nghiệp triển khai dự án và xin giấy phép. Nguyên nhân bởi, loại hình này sở hữu mức giá đa dạng và diện tích nhỏ nên thanh khoản dễ hơn. Đối với nhà đầu tư mua lô đất rộng và tách thửa, rao bán rất ưa chuộng bởi hình thức mua bán tự do và ít lập dự án chính quy.

Ông Tuấn nhận định, siết chặt phân lô sẽ khiến loại hình đất nền gặp nhiều khó khăn vì nguồn cung bị thu hẹp, trở nên khan hiếm, người mua càng khó tiếp cận. Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng dự báo, những nhà đầu tư đang ôm lô đất diện tích lớn rất có thể sẽ phải rao bán ‘đại hạ giá’. Đặc biệt, nguồn hàng giảm giá sẽ đến từ các nhà đầu tư lỡ ôm đất số lượng lớn với mục đích phân lô, sau đó tách thửa để kiếm lời. Chủ đất buộc phải hạ giá trong trường hợp thanh khoản chậm.

Tuy nhiên, sản phẩm đất nền diện tích lớn sẽ kén khách vì giá trị quá lớn, chủ đất có thể bị khách mua ‘ép giá’. Bối cảnh trầm lắng kéo dài, thanh khoản đất nền giảm cũng khiến thị trường càng thêm khó khăn.