Đầu tư đất nông nghiệp từng mang lại siêu lợi nhuận, song cần khai thác đúng giá trị

Nhớ lại giai đoạn 2019-2022, cơn sốt đất bùng nổ dữ dội trên diện rộng, đất nông nghiệp nhanh chóng lọt vào “mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư. Có thời điểm, đất nông nghiệp được ví von là kênh đầu tư siêu lợi nhuận và được nhiều người săn lùng.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội tên Trần Nhân kể lại, vào năm 2016 anh từng mua đất nông nghiệp ở khu vực vùng ven Thủ đô với giá chỉ vỏn vẹn 300.000 đồng/m2. Đến năm 2020, giá trung bình của mỗi m2 đất này đã tăng lên mức 3 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giai đoạn 2019-2021 chính là thời điểm mà đất nông nghiệp tăng giá mạnh nhất.

Dễ dàng thấy được, cơn sốt đất nông nghiệp bùng nổ xuất phát từ cơn sốt đất chung của toàn thị trường. Ảnh minh họa

Anh Nhân chia sẻ, điển hình như tại Chương Mỹ (Hà Nội), giá đất nông nghiệp trước năm 2019 chỉ là vài trăm nghìn đồng một m2. Nhưng đến thời điểm dịch bệnh, mức giá đã bắt đầu tăng mạnh, lên đến vài triệu đồng một m2, tương ứng với mức tăng hơn 10 lần.

Dễ dàng thấy được, cơn sốt đất nông nghiệp bùng nổ xuất phát từ cơn sốt đất chung của toàn thị trường. Ngoài ra, tâm lý “bỏ phố về quê” “viral” dữ dội trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát càng đẩy giá của đất nông nghiệp lên cao. Giới đầu tư thời điểm đó liên tục tìm mua đất nông nghiệp có diện tích hàng trăm cho đến hàng nghìn m2.

Liên quan đến vấn đề này, chị Phạm Minh - một môi giới tại Bình Dương kể lại, đất nông nghiệp bán theo sào vô cùng đắt khách trong giai đoạn dịch bệnh. Thậm chí, nhiều khách hàng còn mua hẳn ha đất. Tuy nhiên, hiện tại đã khác. Loại hình đất nông nghiệp bắt đầu bớt thu hút, thanh khoản rơi vào tình trạng ‘đóng băng’. Một số khu vực, giá đất nông nghiệp dù đã giảm đến 50% nhưng vẫn chẳng có ai đoái hoài.

Theo TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, thị trường đất nông nghiệp hiện đang chững lại. Ông nêu ví dụ về tốc độ tăng giá đất nông nghiệp trong thời gian qua. Trước đó, gia giao dịch ban đầu của đất nông nghiệp tại Bến Tre ở mức 1 triệu đồng/m2 nhưng chẳng ai mua, sau đó tăng lên mức 2 triệu đồng/m2 lại có rất nhiều người “chốt đơn”. Sau khi mua về, những người này chờ giá tăng lên 4 triệu đồng/m2 mới bán.

Đất mua về không thể đưa vào khai thác, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất lúa hay đất rừng. Ảnh minh họa

Vị này bổ sung, thị trường từ cuối năm ngoái đến nay chững lại khiến nhiều người rơi vào cảnh vỡ nợ. Đất mua về không thể đưa vào khai thác, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất lúa hay đất rừng. Đây chính là hậu quả của việc đầu tư đất nông nghiệp. Cũng theo ông Hiển, loại hình đất để làm farmstay hay homestay trong thời gian tới cũng sẽ bị thoái trào vì đã từng tăng quá nóng. Chưa kể, loại hình này chỉ đáp ứng được nhu cầu nhỏ mà thôi.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc - Phụ trách Khoa Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản, trường Đại học Tài chính – Marketing đánh giá cao đối với việc đầu tư đất nông nghiệp. Ông Ngọc cho rằng, đất nông nghiệp là một trong những loại hình đầu tư có tốc độ tăng giá vô cùng lớn. Vị này phân tích, nguồn cung đất nông nghiệp tại Việt Nam rất dồi dào, có mặt ở khắp mọi nơi trong khi mặt cầu cũng rất lớn.

Ông cho rằng, trên thị trường bất động sản thời gian qua có rất nhiều người đầu tư đất nông nghiệp, song chỉ mua để đó rồi ngồi chờ tăng giá. Hầu hết nhà đầu tư đều chưa thực sự quan tâm đến tiềm năng phát triển của loại hình này.

Ông Ngọc cho biết, bản thân từng chứng kiến nhiều người đầu tư đất nông nghiệp có thể nhân 200-500 lần giá trong vòng 10 năm.

Cần khai thác đúng giá trị

Liên quan đến vấn đề đầu tư đất nông nghiệp, ông Ngọc đánh giá, việc đầu tư phân khúc này cần được khai thác đúng giá trị. “Tôi muốn nói rằng, chúng ta hãy nhìn vào những thuận lợi của đầu tư đất nông nghiệp”, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nói thêm.

Ông Ngọc cũng chỉ ra 2 lợi ích lớn nhất của việc đầu tư vào đất nông nghiệp, thứ nhất là trồng rừng và thứ hai là du lịch. Ông cho rằng, lợi ích nhiều nhưng rủi ro lại không đáng kể.

Các nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần phải trả lời được lý do tại sao lại chọn vùng này, tỉnh này hay khu vực này. Ảnh minh họa

Chia sẻ về cách thức đầu tư, vị chuyên gia này cho biết, các nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần phải trả lời được lý do tại sao lại chọn vùng này, tỉnh này hay khu vực này. Tiếp đến, cần chọn đầu tư sản phẩm gì, có giá trị gì về nông nghiệp hay du lịch, sản phẩm hướng đến ai để đảm bảo sản phẩm này phải được thị trường thu nhận.

Bên cạnh đó còn một yếu tố khác cũng tác động đến quá trình đầu tư, điển hình như chọn thời điểm đầu tư đất nông nghiệp phù hợp, xác định khả năng cải tạo, kinh doanh sản phẩm và khi nào nên đầu tư.

Vị này phân tích: “Chúng ta xác định đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng về nông nghiệp hữu cơ và du lịch nội địa ngày càng phát triển. Mô hình đa dụng và có nhiều dòng tiền đến từ hoạt động kinh doanh, có thể lách luật một cách hợp pháp. Trong vùng chiến lược, giá đất nông nghiệp lên khá đều đặn. Nếu có hoạt động đầu tư lớn nào đó, mức giá của loại hình này có thể ‘nhảy múa’ 20 lần trong vòng 1 năm. Do đó, việc lựa chọn thời điểm rất quan trọng”.

Ngoài ra, ông Ngọc cũng khuyến nghị các nhà đầu tư tìm đến sự hỗ trợ của công nghệ. Một khi thị trường sơ khai, việc đầu tư cũng sẽ trở nên thuận lợi hơn, đối tác dễ dàng bắt tay hơn mà không đòi hỏi quá nhiều. Lúc đó, việc đầu tư bất động sản nông nghiệp sẽ trở nên thành công và bền vững.