Doanh nghiệp địa ốc tận dụng thời gian cải thiện khả năng trả nợ

Chuyên gia cho rằng, thời gian tới, các doanh nghiệp ngành này cần phải chủ động phương án trả nợ trái phiếu, tái cơ cấu các khoản nợ và cân nhắc bán bớt tài sản để “sống sót” tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững.

Áp lực dòng tiền

Theo báo cáo của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), trong bối cảnh thị trường suy thoái, lợi nhuận của các công ty phát triển bất động sản nhà ở niêm yết đã sụt giảm mạnh trong 9 tháng 2023. Do hoạt động mở bán mới suy giảm nên dòng tiền hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm mạnh kể từ năm 2022. Tổng nguồn tiền mặt của các công ty bất động sản đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động phương án trả nợ trái phiếu, tái cơ cấu các khoản nợ và cân nhắc bán bớt tài sản để “sống sót”. Ảnh Hải quan online

Trên thực tế thì với tình hình kinh doanh chưa khởi sắc, dự án chuyển biến chậm thì áp lực nợ gốc và lãi vay đang được đẩy lùi từ năm 2023 sang năm 2024 vẫn đang là vấn đề nghiêm trọng và bài toán đau đầu của doanh nghiệp bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu từ Wichart cũng cho thấy tính đến tháng 9/2023, 24/28 doanh nghiệp bất động sản dân cư không đáp ứng các nghĩa vụ nợ gốc ngắn hạn do không có các nguồn tiền mặt.

Ngoài ra, lượng trái phiếu đáo hạn lớn khoảng 114 nghìn tỉ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2024 dự báo sẽ làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn. Trong 2 tháng cuối năm 2023, áp lực với doanh nghiệp bất động sản là rất lớn khi số liệu Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) ước tính có hơn 41.000 tỉ đồng trái phiếu sẽ được đáo hạn; tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị đến hạn.

Thống kê cũng cho thấy danh sách các doanh nghiệp bất động sản chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng tăng lên từng ngày. Số liệu từ HNX cho thấy, tính đến ngày 03/10/2023, có khoảng 69 doanh nghiệp bất động sản nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. Toàn thị trường thì tổng dư nợ vào khoảng 176.100 tỷ đồng và chiếm khoảng 17,8%.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp thì để giảm áp lực dòng tiền, doanh nghiệp cũng cần quan tâm thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài. Lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, trong các kênh huy động vốn thì trái phiếu là một kênh quan trọng. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn hiện này thì áp lực thanh toán lãi, đáo hạn trái phiếu đang trở thành nỗi lo lắng của doanh nghiệp.

Hướng đi nào?

Về lâu dài, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả. Ảnh Tuổi trẻ

Trên thực tế, theo các chuyên gia và doanh nghiệp, về lâu dài, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả. Trước áp lực đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản đang ưu tiên lựa chọn việc đàm phán để kéo dài thời gian thanh toán nhằm mục đích có thêm thời gian cơ cấu lại dòng tiền. Hoạt động này đã diễn ra tích cực kể từ tháng 4/2023 với kết quả khá thành công, bởi theo nhiều nhận định thì đây là sự lựa chọn hàng đầu trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi và doanh nghiệp đang khó tiếp cận dòng vốn tín dụng.

Tính đến ngày 3/10, theo HNX đã có hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu, với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng với thời gian đáo hạn điều chỉnh sang giai đoạn 2025-2026. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước và việc gia hạn thời gian trả nợ về cơ bản chỉ là chuyển nợ sang thời điểm khách song cũng giúp phần nào cho doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp chờ phục hồi và phát triển.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia đánh giá, để tạo niềm tin và sự thấu hiểu của trái chủ cần vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát quá trình đàm phán trả nợ của doanh nghiệp, qua đó tránh tình trạng chây ỳ không thực hiện nghĩa vụ đối với trái chủ.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia. Ảnh Bnews

Thị trường trái phiếu đã gặp không ít khó khăn gây ảnh hưởng tới niềm tin của nhà đầu tư. Thời gian vừa qua những nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động đã có kết quả tích cực để tạo nên thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh và minh bạch; góp phần không nhỏ khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Song thực tế vẫn còn những khoảng trống thông tin lớn giữa thị trường và nhà đầu tư. Do đó, để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia và tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho nhà đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty bất động sản EZ cho biết thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, doanh nghiệp đối mặt với tình trạng cạn kiệt nguồn lực tài chính, một số doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn hướng cân nhắc bán tài sản. Nhưng việc bán tài sản và chấp nhận lỗ cũng không dễ dàng trong bối cảnh thị trường trầm lắng nhất là với những dự án chưa hoàn thiện hoặc còn vướng mắc tính pháp lý.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế khuyến nghị rằng các doanh nghiệp cũng phải “tự cứu mình” bằng cách xây dựng kế hoạch cụ thể nhất là trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đồng thời, hạn chế đầu tư dàn trải và cần đa dạng hóa nguồn vốn.

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cũng cần khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Muốn vậy phải có các giải pháp đồng bộ từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án để tránh những tiềm ẩn rủi ro trong quá trình giao dịch. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp cần cố gắng “sống sót” qua giai đoạn tái cấu trúc nợ bằng mọi giá. Vượt qua được giai đoạn khó khăn này mới có thể tiến tới thời kỳ phục hồi tăng trưởng và phát triển bền vững.