Nguồn tiền chảy vào bất động sản vẫn “tắc nghẽn”

Hệ thống vay của doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: phát hành trái phiếu bất động sản, ứng tiền từ khách hàng và vốn tín dụng ngân hàng. Thế nhưng, dòng tiền từ các nguồn này đều đang bị “nghẽn”.

Khó khăn trong huy động vốn từ trái phiếu

Theo VARS, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản kể từ quý II/2022 đã có nhiều thông tin tiêu cực khiến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp bị “chặn đứng”.

Bên cạnh đó, sự kiểm soát từ cơ quan chức năng và các văn bản được ban hành liên tục về vấn đề chấn chỉnh, ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư bất động sản.

Dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn còn khó khăn

VARS nhận định, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ thực tế đã liên tục sụt giảm kể từ tháng 6/2022, hồi phục trở lại từ tháng 3 nhờ một số động thái từ Ngân hàng nhà nước và Nghị định 08/NĐ-CP. Trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023, nhóm ngành bất động sản đứng ở vị trí thứ 2 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều đơn vị đã thỏa thuận thành công với chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời gian trả nợ. Thế nhưng, phía trước vẫn còn khó khăn. Doanh nghiệp được gia hạn trả nợ chỉ có thêm thời gian để ổn định kinh doanh, cơ cấu lại nợ, và chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

VARS thông tin: “Tháng 9 được coi như “cao điểm” đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất của năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn (số liệu từ HNX). Danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán đang kéo dài qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023 có 67 doanh nghiệp thuộc diện chậm nghĩa vụ thanh toán lãi, hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp”.

Dù vậy, khó khăn vẫn chưa kết thúc. Doanh nghiệp đang ở thị trường trái phiếu không mấy tích cực lại còn phải chật vật bán hàng, gặp tình trạng khủng hoảng niềm tin của nhà đầu tư khi họ vẫn có tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà… Do đó, đa số doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để có thể tiếp tục duy trì.

Nhiều đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã không đủ điều kiện để vay vốn

Thế nhưng, cả doanh nghiệp và ngân hàng vẫn gặp khó dù Ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh qua các đợt tín dụng ưu đãi, giảm lãi suất… Bởi lẽ, nhiều đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã không đủ điều kiện để vay vốn. Trong đó, cũng có không ít doanh nghiệp còn tồn đọng nhiều khoản nợ nên có thể khiến ngân hàng gặp rủi ro cao.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến ngày 30/5/2023 ghi nhận ở mức 925.796 tỷ đồng. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê, dư nợ tín dụng lần lượt là 252.792 tỷ đồng; và 137.375 tỷ đồng. Còn đối với dự án nhà hàng, khách sạn và cho vay mua quyền sử dụng đất, dư nợ tín dụng là 66.184 tỷ đồng và 63.176 tỷ đồng tương ứng.

Đề nghị giảm tiếp mặt bằng lãi suất

Theo Bộ Xây dựng đề nghị, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng hạ mặt bằng lãi suất cho vay, huy động nhằm đảm bảo sản xuất, kinh doanh hiệu quả. Đồng thời, chủ trì và phối hợp với Bộ Xây dựng và bộ ngành để triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP cũng như chỉ đạo các Ngân hàng TMCP khác tham gia tích cực.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính kịp thời có những biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán lành mạnh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiệu quả. Đồng thời, đề xuất giải pháp cụ thể, hiệu quả và khả thi để xử lý được những hạn chế, tồn tại đang còn “bủa vây” các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở lĩnh vực bất động sản hiện tại.

Mặt khác, theo Chủ tịch Vars Nguyễn Văn Đính, cần có cơ chế và chính sách phát triển để đảm bảo nguồn vốn từ một số sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… hay kênh đầu tư nước ngoài được vận hành một cách hiệu quả.

Chuyên gia nhận định thị trường sẽ hồi phục rõ nét hơn từ quý IV/2023

Đáng chú ý, ngoài việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, các cơ quan chức năng phải có chính sách bảo vệ chính doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, minh bạch. Nguồn vốn nên được khơi thông đối với mọi ngành nghề, trong đó có cả bất động sản.

Theo khuyến nghị của TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, các đơn vị cũng phải “tự cứu mình” thông qua việc tạo nên kế hoạch khả thi, thiết thực trong thanh toán nợ trái phiếu đáo hạn, đa dạng hóa nguồn vốn, tuy nhiên hạn chế việc đầu tư lan man, dàn trải.

Chuyên gia này cho rằng, sự hồi phục của thị trường có lẽ sẽ rõ nét hơn từ quý IV năm nay. Đó là khi chính sách gỡ vướng cho thị trường có tác dụng hiệu quả. Thế nhưng, cùng với quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp, thì cơ quan quản lý cũng cần có lộ trình đánh thuế sao cho phù hợp, đẩy mạnh thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản trong thời gian tới đây.

Thực tế cho thấy đa số chuyên gia đều nhận định rằng các gói tín dụng hỗ trợ hay các chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới chỉ đủ “trấn an” tinh thần cho các chủ thể. Mức độ thẩm thấu của chính sách đối với thị trường còn ít bởi chính sách đến thực tiễn vẫn còn một khoảng xa. Phần lớn thị trường chỉ tập trung vào phòng thủ và chờ đợi tín hiệu lạc quan hơn trong nửa cuối năm, khi chính sách được thực hiện lâu hơn.