Những nghịch lý trong phát triển nhà ở xã hội

Nhận diện nguyên nhân nhà ở xã hội chậm phát triển

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home. Ảnh Lao động

Trao đổi về tính khả thi của Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home cho rằng, đây là một đề án rất nhân văn. Con số một triệu căn hộ nhà ở xã hội so với nhu cầu thực tế hiện nay vẫn còn thiếu. Lấy ví dụ ở một quốc gia có diện tích và quy mô dân số tương đương với chúng ta là nước Pháp, ông Nam thông tin, hiện nay Pháp vẫn đang thiếu tới 5,7 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Trong khi đó, nếu so sánh về thu nhập/đầu người, Việt Nam vẫn còn thấp hơn Pháp rất nhiều. Do đó, con số 1 triệu căn hộ này chắc chắn là chưa đủ.

"Từ đầu năm 2023 tới nay, mặc dù chúng ta đã phát triển rất nhiều căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hầu hết các căn hộ này đều vẫn ở giai đoạn khởi công và đang xây dựng. Còn lại những dự án đang hoặc đã bàn giao là không nhiều. Vì vậy, để phát triển được 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 sẽ phải cần sự nỗ lực rất lớn", ông Nam cho biết.

Lý giải vì sao việc phát triển nhà ở xã hội lại chậm, ông Nam cho biết có những nguyên nhân sau.

Thứ nhất là nguyên nhân từ cơ chế chính sách đối với nhà ở xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ chế liên quan đến pháp luật. Chúng ta đang phải mất rất nhiều thời gian, công sức để có thể phát triển xong một dự án nhà ở xã hội. Làm một dự án nhà ở xã hội mất nhiều thời gian hơn so với làm nhà ở thương mại. Nhà nước tuy có quy định miễn tiền sử dụng đất cho nhà ở xã hội nhưng vẫn phải định giá đất, sau đó mới miễn.

Thứ hai là vẫn có M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ đối với ngân sách nhà nước theo quy định), không được giảm trừ.

Thứ ba là tiền đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư vẫn phải ứng ra. Chưa kể, khoản ứng ra này vẫn còn “lơ lửng”. Có cái thì được đối trừ và đối trừ sau, một số cái thì được bù vào giá đất.

Theo quy trình được công khai niêm yết, để phát triển được một dự án nhà ở xã hội, ít nhất phải mất tới 2 năm mới ra được giấy phép xây dựng. Đến khi bán hết đến căn hộ cuối cùng vẫn phải giữ lại quỹ 20%/tổng số diện tích của dự án nhà ở xã hội đó để cho thuê trong vòng 5 năm mới được kiểm toán. Suốt một quá trình kéo dài và phức tạp như vậy mà chủ đầu tư chỉ được có mức lợi nhuận 10%. "Chưa cần tính kỹ thì điều này cũng rất dễ dẫn đến nguy cơ lỗ rất cao", ông Nam nói.

Cũng theo Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Homes, với cơ chế của chúng ta hiện nay, không ai "dám" đi thuê nhà ở xã hội khi một lần đi thuê nhà ở xã hội thì cả đời họ và người thân của họ sẽ không được mua nhà ở xã hội nữa. Bởi theo quy định hiện nay, đã được hưởng chính sách về nhà ở xã hội một lần thì sẽ không bao giờ được hưởng lần thứ hai nữa.

Ngoài ra, trong chín năm chủ đầu tư chỉ được phép có 10% lợi nhuận, nhưng khoản lợi nhuận này chỉ được cầm về sau khi đã kiểm toán. Rất nhiều chủ đầu tư đã đi hỏi ở nhiều nơi nhưng chưa ai biết những chi phí nào được kiểm toán hợp lệ và chi phí nào không hợp lệ. "Nhiều khoản chi phí vẫn đang trong tình trạng lơ lửng không biết có được kiểm toán hay không? Lỗ thì chủ đầu tư phải chịu, nếu lãi trên 10% thì phải trả lại. Trong đầu tư dự án nhà ở thương mại, nếu tính toán sai mà lãi hơn thì chủ đầu tư chỉ phải nộp thêm tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20% cộng với khoản phạt khoảng 30%. Tuy nhiên, trong đầu tư dự án nhà ở xã hội mà lỡ lãi thì phải trả lại hoàn toàn khoản lãi vượt đó", ông Nam nêu thực trạng.

Vấn đề đầu ra của nhà ở xã hội cũng đang rất khó khăn. Ảnh Tiền phong

Thứ tư là vấn đề tiếp cận nguồn vốn trong đầu tư nhà ở xã hội cũng rất khó khăn. Đối với các dự án khác, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo để vay ngân hàng nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội thì lại không được coi là tài sản đảm bảo vì nó là 0đ. Trong cơ cấu vốn của bất kỳ dự án nào, dù là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại đều có 20% vốn chủ sở hữu, 50% vốn vay và 30% vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu không vay được ngân hàng, dự án sẽ thiếu phần 50% vốn vay ở trên. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ lãi suất 120 nghìn tỷ đồng hiện nay các doanh nghiệp đều kêu khó tiếp cận, không thể có tài sản thế chấp để vay được.

Cung thiếu nhưng cầu khó tiếp cận

Một yếu tố khác là vấn đề đầu ra của nhà ở xã hội cũng đang rất khó khăn. Trong khi ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh hay Hải Phòng người dân phải xếp hàng từ nửa đêm để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội thì ở rất nhiều địa phương khác, nhà ở xã hội lại đang bị ế. Vấn đề này do nhiều yếu tố.

Thứ nhất là nhà ở xã hội không phải cứ xây lên là bán được. Có nhiều dự án nhà ở xã hội xây xong nhưng không bán được, có thể do vị trí nhưng phần nhiều là do người cần mua thì không mua được.

Không có đất nước nào “siết” đối tượng mua nhà ở xã hội như Việt Nam và cũng không có đất nước nào chia công dân của đất nươc mình ra thành các đối tượng để xét điều kiện được mua nhà ở xã hội.

"Quy định đã siết lần một rồi, về đến các địa phương lại tiếp tục siết tiếp lần hai bằng các văn bản hợp đồng với các nhà đầu tư. Theo quy định có 9/10 đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng ở một số địa phương chỉ bán cho đối tượng công nhân. Cá biệt, có địa phương chỉ bán cho công nhân nhưng chỉ công nhân trong khu công nghiệp mới được mua. Do đó, điều này đã dẫn đến tình trạng vừa thừa lại vừa thiếu", ông Nam cho biết

Bên cạnh đó, cũng theo ông Nam, chúng ta cũng chưa có cơ chế chính sách khuyến khích dành cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Chúng tôi đánh giá cao những doanh nghiệp “dám” tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội vì đầu tư vào loại hình nhà ở này lợi nhuận vừa thấp, thủ tục lại rất phức tạp. Trong khi đó, hầu như không có ưu đãi gì đối với các chủ đầu tư.

Ngược lại, chúng ta vẫn chưa có chế tài. Trong mười năm qua, diện tích quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội không hề ít nhưng số nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất này lại không nhiều. Nhiều doanh nghiệp cố tình lờ đi nghĩa vụ này, họ “đút túi” phần ngon còn phần xương xẩu thì để lại chây ì không làm. Tuy nhiên, chúng ta lại chưa có chế tài cho việc này. Điều này cũng góp phần làm chậm quá trình phát triển nhà ở xã hội của chúng ta.

Mặc dù có nhiều ý kiến cho rằng không nên xây nhà ở xã hội ở trong cùng khu hạ tầng với nhà ở thương mại vì lý do này, lý do khác. Nhưng theo tôi, bằng phương án này hay phương án khác thì vẫn phải làm cho dù hoán đổi quỹ đất đó sang tiền hay sang một vị trí khác. Muốn vậy, chúng ta phải có chế tài mang tính bắt buộc yêu cầu các chủ đầu tư phải làm.

Bên cạnh các yếu tố về cơ chế chính sách thì yếu tố về phía người mua nhà cũng ảnh hưởng nhiều đến việc phát triển nhà ở xã hội. Chúng ta có 10 nhóm đối tượng được hưởng chế độ về nhà ở xã hội, trong đó có 9 nhóm được mua và một nhóm được thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các nhóm đối tượng này vừa thừa vừa thiếu.

Đơn cử như nhóm đối tượng người khuyết tật không được mua nhà ở xã hội. Người khuyết tật muốn mua nhà ở xã hội phải “giả” làm người khuyết tật. Trong tất cả các văn bản, mẫu đơn theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng không có phần nào dành cho người khuyết tật. Do đó, người khuyết tật nào muốn mua nhà ở xã hội phải “giả vờ” không phải người khuyết tật.

Một ví dụ khác là những người thuộc nhóm ký hợp đồng trong cơ quan nhà nước thì không được mua nhưng những người làm trong khối tư nhân lại được mua. Đó là điều hết sức vô lý!

Quy định đối tượng được mua nhà ở xã hội hiện nay vẫn rất nặng theo cơ chế xin cho. Tại sao chúng ta lại phân biệt đối tượng này khác với đối tượng khác? Nhà ở xã hội phải dành cho các đối tượng có thu nhập và có tích lũy nhưng không đủ để mua nhà ở thương mại. Còn lại, những người có thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân với điều kiện ở Việt Nam hiện nay, họ chỉ đủ để trang trải cuộc sống cho họ và gia đình, thậm chí còn không đủ. Như vậy, những người này không hề có tích lũy, mà không có tích lũy thì không thể có tiền mua nhà được.

Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, những người phải nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ không được mua nhà ở xã hội. Điều này là bất công bằng và bất hợp lý trong quy định điều kiện được mua nhà ở xã hội. Từ đó dẫn đến tình trạng, người đủ tiêu chuẩn được mua nhà ở xã hội thì không có đủ tiền. Ngược lại, người đủ tiền thì lại không đủ tiêu chuẩn mua.

Vẫn có những địa phương “ế” nhà ở xã hội. Ảnh: Báo Bắc Nin

Thế nhưng, vẫn có những địa phương “ế” nhà ở xã hội. Nếu các dự án tại Hải Phòng, Đà Nẵng hay Hà Nội luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung thì nhiều dự án tại Bắc Ninh – thủ phủ công nghiệp dù chào bán nhiều lần nhưng mới chỉ thanh khoản được 1/3 giỏ hàng.

Báo cáo của của UBND tỉnh Bắc Ninh gửi Bộ Xây dựng mới đây cho biết, dù tỉnh đã triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở cho công nhân nhưng công nhân làm việc tại đây không mặn mà với việc mua nhà. Trong 7 dự án đã hoàn thành và hoàn thành 1 phần, tỉnh Bắc Ninh đã cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ nhưng số công nhân đăng kí mua cực kì ít. Mặc dù các chủ dự án đã rao bán 1.681 căn nhà nhưng vẫn “ế” tới 1.324 căn nhà.

Ông Nam lý giải, bất cập nằm ở chính sách bán hàng khiến người cần thì không mua được, trong khi chính sách đang hướng về người không cần mua.

Theo ông Nam, hiện nay có 10 đối tượng được tiếp cận với nhà ở xã hội, trong đó 1 đối tượng được thuê và 9 đối tượng được mua nhưng quy định hết sức ngặt nghèo. Thậm chí, tại nhiều địa phương, việc bán nhà ở xã hội chỉ dành cho đối tượng là công nhân trong khu công nghiệp thuộc một huyện hay khu vực nhất định. Điều này dẫn đến dự án có quy mô lên tới hàng nghìn căn hộ sẽ không thể bán được hàng.

Cũng theo ông Nam, hàng loạt quy định khác như người có thu nhập trên 11 triệu đồng/ tháng, người có hợp đồng lao động tại khu vực nhà nước, phải nộp thuế thu nhập cá nhân,… thì không được mua nhà ở xã hội. “Đây là những quy định rất vô lý, vừa thừa vừa thiếu”. Lý do bởi, người dân hộ nghèo, cận nghèo, thu nhập quá thấp,… dưới mức đóng thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa với việc họ không có đủ tiền trang trải cuộc sống, không có tích lũy thì sao có thể có khả năng mua nhà.

“Nhà ở xã hội cần được định nghĩa là phân khúc dành cho người có khả năng tích lũy nhất định nhưng không đủ để mua nhà ở thương mại”, ông Nam đề xuất.