Những tác động của chính sách tiền tệ hiện nay đến thị trường địa ốc

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy tín dụng nền kinh tế tính đến ngày 29/8/2023 đạt 12,56 triệu tỷ đồng, tăng 5,33% so với cuối năm 2022. Nếu so sánh với chỉ tiêu tín dụng năm 2023, toàn hệ thống hiện còn khoảng 9% trong 4 tháng cuối năm để tăng trưởng tín dụng, tức là khoảng 1 triệu tỷ đồng. Thế nhưng, việc thúc đẩy vốn tín dụng vào nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn nên dẫn tới tình trạng “thừa tiền”.

NHNN kể từ đầu năm đã giảm mạnh lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn và trần lãi suất ngắn hạn.

Bất động sản vẫn chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm

Dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản hiện nay tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Theo đó, trong nửa đầu năm, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Mặt khác, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.

Trong 3 năm qua, đó cũng là năm đầu tiên mà dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng sụt giảm. Tín dụng lĩnh vực này ở thời điểm cuối năm 2022 tăng 31,01%.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng đã có những chia sẻ về chính sách điều hành của Chính phủ và NHNN liên quan tới bất động sản tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam” diễn ra sáng ngày 20/9.

Theo ông, họ đã nỗ lực nhiều nhưng vẫn chưa đủ. Điều này có thể lý giải khi nhìn vào dự thảo Thông tư 06 của NHNN ban hành cách đây mấy tháng cấm một số hoạt động tín dụng của các TCTD.

Vị này nói: “Tôi rất mừng khi NHNN ban hành Thông tư 06 bởi tôi đồng ý rằng cần phải siết lại tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản nhưng phải siết lại trong sự hợp lý. Tôi mong muốn nguồn vốn tín dụng chảy vào bất động sản nhiều hơn nhưng nguồn vốn đó phải được kiểm soát và đi đúng nơi, đúng chỗ. Đặc biệt, không thể để xảy ra tình trạng dòng tiền chảy ồ ạt vào bất động sản giống như hơn 10 năm trước”.

Thế nhưng, NHNN lại ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành một số khoản của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) chỉ sau đó vài tuần. Điều này cho thấy việc điều hành chính sách tiền tệ còn lúng túng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng

NHNN tiếp tục cho các NHTM được phép cho vay để đảo nợ, để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm triển khai dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo ông hiếu, đó là những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, phải siết lại và kiểm soát nhằm tránh lặp lại vết xe đổ của những năm qua.

Chuyên gia nói: “Tôi nhớ giai đoạn 2011 - 2015 hàng tồn kho tăng lên rất cao, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ vì không bán được hàng. Rồi có những vấn đề liên quan đến một số ngân hàng mới nổi mà tăng trưởng tín dụng trong một năm là 100%. Hiện tại, không thể có một ngân hàng nào có mức tăng trưởng như vậy”.

Theo quan điểm của ông, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc đang bị tắc nghẽn. Tài sản bất động sản không đủ giá trị để thế chấp, trong khi ngân hàng lại sợ rủi ro.

Với những doanh nghiệp muốn vay, việc ngân hàng giảm lãi suất là tốt và họ có thể vay được để giảm chi phí. Tuy nhiên, điều đó là không phải là “cây đũa thần” với doanh nghiệp bất động sản khi các chủ đầu địa ốc không vay được do sức khỏe tài chính giảm, không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo mất nửa giá trị.

Khi có thể kinh doanh bán ra sản phẩm, các doanh nghiệp địa ốc không sợ lãi suất cao. Đối với các chủ đầu tư, lãi suất không phải là vấn đề, vì vậy thị trường vẫn ảm đạm dù NHNN đã 4 lần giảm lãi suất trong thời gian qua.

Vị này nhận định thị trường bất động sản chưa thể khởi sắc và có lẽ vấn đề khơi thông vốn phải chờ sang năm sau.

Dư nợ tín dụng bất động sản từ tháng 3/2022 đến tháng 6/2023

Mặt khác, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển tại hội thảo cho rằng các chuyên gia lo lắng về hệ thống tài chính tiền tệ, vấn đề tăng lãi suất, trái phiếu doanh nghiệp… ở thời điểm cuối năm 2022.

Thế nhưng, vị này nhận định những chính sách của Chính phủ đang dần thẩm thấu giúp khôi phục thị trường bất động sản. Đó không phải là chính sách gây tổn hại đến thị trường. Kể từ tháng 4/2022 thời điểm mà Quốc hội nhận định ngành địa ốc đang nguy hiểm thông qua tia lửa đầu tiên là trái phiếu doanh nghiệp, hàng loạt Thông tư, Nghị định,… được ban hành đã góp phần giảm bớt khó khăn, qua đó giúp hệ thống tài chính và nền kinh tế không bị sụp đổ. Và đó là một điểm khả quan.

Theo ông Hiển, hiện nay, các ngân hàng sẵn sàng cho vay nếu người mua dám mua bất động sản. Trong khi, các công ty sản xuất kinh doanh không vay được là do chưa có phương án phù hợp mà không phải vì ngân hàng không cho vay.

Ông Hiển nói: “Trong 6 tháng đầu năm, chúng ta đã chấp nhận sự thận trọng của Chính phủ, không cung tiền ồ ạt. Bởi vì nếu cung tiền ồ ạt thì tiền từ các tổ chức tín dụng sẽ ngay lập tức chảy vào bất động sản và khiến thị trường nóng lên, dẫn đến khó phát triển ổn định trở lại. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, khi thấy thị trường không mua bán được thì rất đau khổ nhưng đặt trong bối cảnh kinh tế vĩ mô thì khác”.

Theo dự báo của chuyên gia, thị trường địa ốc vẫn sẽ còn ì ạch trong thời gian tới và chưa thể nào có sự đột phá về giá như hồi đầu năm 2022.