Nửa đầu năm 2023, giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng biến động như thế nào?

Tại ngân hàng, bất động sản là tài sản thế chấp phổ biến nhất của khoản vay. Thông thường, loại hình này chiếm hơn nửa giá trị tổng số tài sản thế chấp tại các nhà băng. Bởi vậy, việc lĩnh vực bất động sản rơi vào khủng hoảng và ảm đạm cũng tác động không nhỏ đến hoạt động của ngân hàng.

Tính đến cuối năm 2022, giá trị bất động sản thế chấp tại nhóm Big4 đạt hơn 6,9 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 76% trong tổng giá trị tài sản thế chấp của khách hàng. Trong đó, Agribank không chỉ là ngân hàng có giá trị thế chấp BĐS cao nhất mà còn là ngân hàng có tỷ trọng BĐS cao nhất, chiếm 90% trong tổng giá trị tài sản đảm bảo.

Tình hình thế chấp bất động sản tại các ngân hàng

Theo thống kê từ 20 ngân hàng đưa ra số liệu về tài sản thế chấp trong báo cáo tài chính (BCTC) bán niên 2023, tổng giá trị bất động sản được thế chấp là gần 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 2,6% so với cuối năm trước, còn tổng giá trị tài sản thế chấp các ngân hàng tăng 4,73% và tăng trưởng cho vay khách hàng tăng khoảng 8%. Số liệu này không có các ông lớn trong Big 4 cùng một số Ngân hàng TMCP vì không công bố.

Việc tăng trưởng giá trị BĐS thế chấp thấp hơn tăng trưởng tổng tài sản thế chấp chỉ ra tỷ trọng của BĐS đang giảm dần và ngân hàng có thể đang dùng nhiều hơn các loại tài sản khác (tiền gửi, bất động sản, chứng từ có giá…) để đảm bảo cho khoản vay.

Trong số các ngân hàng khảo sát, ACB đứng đầu với số dư bất động sản thế chấp ghi nhận mức 816.000 tỷ đồng, tăng 5,9% so với cùng kỳ. Tiếp đó là Sacombank (737.000 tỷ đồng), VPBank (635.000 tỷ đồng), MB (583.000 tỷ đồng) và Techcombank (514.000 tỷ đồng).

Tổng thế chấp bất động sản của 20 ngân hàng trên vào cuối quý II/2023 đạt 57% tổng tài sản đảm bảo của khách hàng. Tính riêng nhóm tài sản đảm bảo là bất động sản đã gần bằng 1,4 lần trong tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng này. Mỗi ngân hàng lại có đề nghị với tài sản đảm bảo khác nhau, khiến tỉ lệ thế chấp bất động trên tổng thế chấp phân hóa. Tỷ lệ trên ở Big4 thường từ 68-72%, riêng Agribank là 90%.

Tỉ lệ thế chấp bất động sản và dư nợ cho vay tại ngân hàng trong quý II

Các ngân hàng như ACB, Sacombank, Eximbank trong nhóm ngân hàng cổ phần có quy mô trung bình và lớn có vẻ thích thế chấp bằng bất động sản với tỉ lệ trên 80%, trong khi VPBank, MB lại có tỷ trọng BĐS trong tổng tài sản thế chấp chỉ khoảng 42 - 43%...

Việc chọn tài sản thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khẩu vị rủi ro, đặc thù sản phẩm cung cấp hay chiến lược phát triển của từng nhà băng.

Thông thường, Ngân hàng Việt vẫn chuộng tài sản đảm bảo là bất động sản vì mức độ an toàn và ổn định hơn so với các lựa chọn khác như cổ phiếu, trái phiếu, máy móc, xe cộ… Ngoài ra, bất động sản có thể tăng giá và tính thanh khoản khá tốt.

Tình hình nợ xấu tại ngân hàng

Thế nhưng, ngân hàng cũng gặp nhiều rủi ro khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, ví dụ như bất động sản vướng vào tranh chấp, kiện tụng, giảm giá. Có trường hợp ngân hàng nhiều lần giảm giá tài sản mà vẫn chưa tìm được người mua.

Sau khi vấn đề về bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp xảy ra từ giữa năm 2022, ngành bất động sản đang chịu sức nặng về pháp lý nên dòng tiền không đáp ứng được kế hoạch trả nợ, nhất là nợ trái phiếu nên tỉ lệ nợ xấu của ngân hàng tăng lên.

Theo bà Trần Kiều Oanh, Trưởng phòng Khối Phân tích Định chế Tài chính thuộc FiinGroup, rủi ro tăng lên từ việc thị trường bất động sản đóng băng. Bất động sản góp tới 21% dư nợ tín dụng của cả hệ thống, chưa kể 4% dư nợ trái phiếu sở hữu ngoài hệ thống tín dụng.

Tỉ lệ nợ xấu

Trong tổng quy mô nợ xấu trên bảng cân đối kế toán của các TCTD, nợ xấu về bất động sản cũng chiếm gần 20%. Theo đó, sự suy yếu của thị trường địa ốc sẽ gây sức ép lên chất lượng tài sản của nhà băng trong năm nay.

Thực tế cho thấy trong quý II, tỷ lệ nợ xấu nội bảng (NPL) của toàn ngành đã tăng mạnh, đạt mức 2,04% (tăng 36% so với cùng kỳ). trong đó, sự gia tăng của nợ nhóm 2 trong quý trước đã cho thấy tỷ lệ nợ xấu trong quý này.

Phần lớn tăng trưởng tỷ lệ nợ xấu đến từ khối ngân hàng thương mại lớn và ngân hàng thương mại khác, còn khối ngân hàng thương mại Nhà nước ghi nhận tăng trưởng nợ xấu không cao.