Thị trường BĐS cuối năm: Nguồn cung tiếp tục được cải thiện, nhưng chưa đủ giải tỏa “cơn khát”

Có thể thấy, bất động sản là một trong những ngành bấp bênh nhất khi nền kinh tế rơi vào vòng xoáy tăng trưởng thấp sau tác động của đại dịch Covid-19 cũng như chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi khi nền kinh tế toàn cầu biến động. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng những năm 2010 - 2013.

Về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết, từ giữa năm 2022 đến nay, hai ngành bất động sản và xây dựng có mức doanh nghiêm trọng nhất trong các ngành. Đến hết quý II/2023, tình hình này vẫn chưa được cải thiện. Vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp phải là về dòng tiền khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần.

Trước tình hình tài chính khó khăn hiện nay, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế dường như đang trông chờ nhiều hơn vào sự hỗ trợ của của chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước, việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế hiện nay đang rất khó khăn, bởi doanh nghiệp không hấp thụ được do không đáp ứng được điều kiện.

Trong bối cảnh hiện nay, thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng như trước, nhiều doanh nghiệp đã chủ động chọn giải pháp tiết kiệm chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh.

Nếu không có các giải pháp “cởi trói”, “mở đường” cho các dự án đang vướng mắc, khả năng cao thị trường sẽ tiếp tục đối diện với cục diện khó khăn

Thị trường bất động sản có thể tiếp tục chứng kiến sự “ra đi” của một số doanh nghiệp đã kiệt sức

Mới đây, tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết, nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện dần theo thời gian.

Cụ thể, giữa quý 4/2023 đã ghi nhận sự xuất hiện của một số dự án mới, lần đầu ra mắt. Tuy nhiên, nhìn chung nguồn cung trên thị trường hầu hết đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ. Nguồn cung này có chất lượng không thực sự như kỳ vọng. Đặc biệt, thiếu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực với giá bán bình dân.

Bên cạnh đó, lượng giao dịch cũng có dấu hiệu đi lên với 2.700 sản phẩm trong quý 1, 3.700 sản phẩm trong quý 2 và gần 6.000 sản phẩm trong quý 3. Con số này còn tiếp tục tăng vào quý 4/2023. Tuy nhiên, số liệu tổng hợp của VARS cho thấy, con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch của thời điểm trước đại dịch Covid-19.

Về giá giao dịch trong 6 tháng đầu năm giảm mạnh do ảnh hưởng từ các đợt sốt ảo hồi đầu năm 2021. Đặc biệt là các sản phẩm Biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự/liền kề giá trị cao. Tuy nhiên, giá bán vẫn ghi nhận mức tăng với các sản phẩm chung cư tại thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và phân khúc bất động sản công nghiệp.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường trong 2 quý đầu năm 2023 đã chứng kiến sự “ra đi” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, 5 tháng đầu năm 2023 có đến 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 doanh nghiệp, giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước.

Bước sang quý 3/2023, tình hình sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8 ghi nhận 1.721 doanh nghiệp bất động sản hoạt động trở lại, tăng 102% so với cùng kỳ năm trước. Sau 9 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp giải thể với 3.394 doanh nghiệp, dù vậy vẫn giảm tới 53,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy nhiên, mỗi tháng vẫn có trung bình khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn đối diện với nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để có thể duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” rằng thị trường bất động sản sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Dự báo về thị trường bất động sản cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, chuyên gia cho rằng nguồn cung tiếp tục được cải thiện, nhưng chưa đủ để giải tỏa “cơn khát”

Về thị trường trái phiếu, Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, 9 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhóm bất động sản đạt 55.677 tỷ đồng, chiếm 34,7%, chỉ sau ngành Ngân hàng. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận mức lãi suất cao nhất trong ngành, lên tới 14%.

Theo VARS, thực trạng các dự án đã được xem xét để phê duyệt từ những năm 2018 còn khoảng 1.200 dự án vướng mắc (giá trị khoảng 30 tỷ USD). Trong đó, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có khoảng hơn 500 dự án đang được xem xét, tìm cách tháo gỡ.

Ông Đính cho biết: “Phần lớn các dự án trên đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Cho dù có được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý, thì việc giải quyết, xử lý nợ, duy trì, đặc biệt là tìm nguồn vốn mới để tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn thành dự án cũng là một vấn đề lớn và không hề dễ dàng”.

Theo vị chuyên gia, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường bất động sản. Càng ngày, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ ngày càng sát sao hơn so với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Theo đó, nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường đã từng bước được tháo gỡ, cộng thêm sự trợ lực từ phía Ngân hàng như liên tục hạ lãi suất, cho phép vay đảo nợ, chính sách giãn, hoãn các khoản nợ,...

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, các biện pháp hỗ trợ vẫn chưa thực sự đủ lực để kéo thị trường vực dậy. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng.

Dự báo về thị trường bất động sản cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện, nhưng chưa đủ để giải tỏa “cơn khát”. Nếu không có các biện pháp thực sự quyết liệt, “cởi trói”, “mở đường” cho các dự án đang gặp vướng mắc, thì khả năng cao thị trường sẽ tiếp tục phải đối diện với cục diện khó khăn.

8 kiến nghị nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản

Về tổng cầu, chỉ có thể cải thiện rõ rệt khi các biện pháp điều hành nền kinh tế chung của Chính phủ quyết liệt và thực sự phát huy tác dụng. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục ghi nhận mức giá bán cao do tình trạng khan hiếm nguồn cung chưa được giải quyết triệt để. Giao dịch sẽ có xu hướng được cải thiện, nhưng khó đạt mức “đột biến”.

Về sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia cho rằng thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự “ra đi” của một số doanh nghiệp đã kiệt sức, do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua.

Dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất

Theo đó, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra 8 kiến nghị nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thứ nhất, đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời, mỗi địa phương cũng cần thành lập một Tổ riêng để đẩy nhanh việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc. Tránh trường hợp “nước xa không cứu kịp lửa gần”.

Thứ hai, cần sự chung tay, vào cuộc của tất cả các cấp ban ngành, từ trung ương đến địa phương.

Thứ ba, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể, chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Thứ tư, các chính sách, cơ chế trước khi ban hành, cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều bên nhằm đảm bảo sau khi ban hành áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.

Thứ năm, cần một cơ chế đặc biệt, đủ sức hấp dẫn và thật sự thuận lợi hơn đối với loại hình Nhà ở xã hội, để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được. Xác định rõ, đây là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường.

Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách cụ thể, đặc thù, ứng dụng vào từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua bất động sản. Nhằm giảm tốt đa các hệ lụy do khó khăn kéo dài.

Thứ bảy, cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng,... vẫn đang gặp khó khăn, chưa được tháo gỡ, phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024.

Thứ tám, đối với những dự án bất động sản có nguy cơ cao, khó xử lý, cần có chính sách hỗ trợ tài chính cũng như tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện.

Theo ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng: “Thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn, có thể nói rằng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất”.

Nói về thị trường, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, đây là khoảng thời gian hết sức quan trọng, mang tính quyết định cho sự “chuyển mình” của thị trường bất động sản. Bên cạnh các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là chốt chặn cuối cùng cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường mới.