TS.Cấn Văn Lực: Bất động sản qua vùng đáy, kỳ vọng 2024 sẽ “khởi sắc”

Thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực

Ghi nhận cho thấy, kể từ quý III/2023, thị trường bất động sản đã phát hiện tín hiệu hồi phục rõ nét hơn sau một năm chìm trong khó khăn. Theo đó thì hàng loạt dự án quy mô lớn trên khắp cả nước đã bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng với mục đích phá băng thị trường. Các doanh nghiệp sở hữu cho mình dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng “bung hàng” sau thời gian dài quan sát và chờ đợi.

Và theo thông tin ghi nhận từ Tổ công tác Nghiên cứu Thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trên cả nước, các dự án mới mở bán đều được quan tâm và ghi nhận lượng booking với các chính sách bán hàng hấp dẫn.

Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn chưa hồi phục mạnh mẽ, doanh nghiệp đang còn đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Trong đó thì vướng mắc lớn nhất là pháp lý đất đai, thủ tục đầu tư,... Nguồn ảnh: Internet

Ngoài thị trường bất động sản sơ cấp thì thị trường thứ cấp cũng ghi nhận được những tín hiệu hồi phục tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu vượt đáy. Cũng đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu đi săn đất ở những khu vực vùng ven tại các thành phố lớn. Đây chính là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng cũng như có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá hời và còn nhiều dư địa tăng trưởng ở trong tương lai.

Chia sẻ ở Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho bất động sản” được diễn ra mới đây, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh - ông Bùi Ngọc Đức cho biết, khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Mặc dù sức hấp thụ của thị trường chưa đạt kỳ vọng như giai đoạn 2020 - 2021 tuy nhiên cũng đã rục rịch tăng. Có nhiều dự án vẫn còn vướng mắc chưa thể được giải quyết.

Bất động sản qua vùng đáy, kỳ vọng 2024 có khởi sắc

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Có nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường rơi vào tháng 4 và tháng 5 vừa qua. Tuy nhiên căn cứ số liệu Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thì vùng đáy rơi vào quý 1/2023 khi mà tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1%, thị trường sau đó đã tốt dần lên. Kết thúc quý II thì thị trường vẫn tăng trưởng âm hơn 11% tuy nhiên từ quý III vừa qua còn âm hơn 8%”.

Mặc dù vậy, theo Chủ tịch HoREA thì thị trường vẫn còn nhiều khó khăn mà điển hình là có liên quan đến những vướng mắc về mặt pháp lý của các dự án.

TS.Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia. Nguồn ảnh: Internet

Trong đó, có ba cấp độ vướng. Đầu tiên là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn và xung đột pháp luật. Có một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Và cùng một văn bản tuy nhiên có địa phương giải quyết tốt còn có một số địa phương không tháo gỡ được từ đó gây ách tắc cho các dự án.

Và vướng mắc thứ hai đó chính là tiếp cận nguồn vốn. Bên cạnh vốn chủ sở hữu thì doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Trong đó thì vốn từ thị trường chứng khoán không đủ, vốn từ trái phiếu vẫn còn tắc.

Vướng mắc thứ ba có liên quan đến vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, đây chính là nguồn vốn mới, đóng vai trò bà đỡ đồng thời là trợ lực lớn cho doanh nghiệp tuy nhiên chưa thể khai thác được.

Còn lại đó là nguồn vốn từ khách hàng, từ đối tác tuy nhiên khi những vướng mắc về mặt pháp lý ban đầu chưa thông thì cũng tắc. Trong khi đó thì các doanh nghiệp ngoại có tiềm lực tuy nhiên lại ép doanh nghiệp ở trong nước bán rẻ dự án hay phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư.

Cũng đồng quan điểm, TS.Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản đã qua, thị trường cũng bắt đầu nhúc nhích từ tháng 7 năm nay và kỳ vọng 2024 sẽ khởi sắc. Mặc dù vậy thì đà hồi phục vẫn còn chậm chủ yếu là do vướng mắc về mặt pháp lý, đòi hỏi có thời gian và đặc biệt ở trong bối cảnh còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành và địa phương.

Kể từ quý III/2023, thị trường bất động sản đã phát hiện tín hiệu hồi phục rõ nét hơn sau một năm chìm trong khó khăn. Theo đó thì hàng loạt dự án quy mô lớn trên khắp cả nước đã bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng với mục đích phá băng thị trường. Nguồn ảnh: Internet

Tuy nhiên thì ông Lực cũng đề cập đến một số động lực giúp cho thị trường hồi phục trong thời gian tới. Điển hình như nhiều cơ chế chính sách với mục đích hỗ trợ và tháo gỡ vướng mắc được ban hành. Đơn cử như Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất đang chuẩn bị ban hành trong thời gian vài tuần tới. Lãi suất đang trên đà giảm, trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được đàm phán gia hạn, mua lại, cơ cấu lại,... Đáng chú ý, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên và tăng trưởng quý sau cao hơn so với quý trước.

Trong khi đó thì các chủ đầu tư đã và đang rất nỗ lực trong việc tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động cho đến quản trị; tiết giảm chi phí và giảm nhân sự; bán dự án cũng như thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; đồng thời tung ra các gói chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn. Song song với đó, các doanh nghiệp cũng rất nỗ lực đàm phán giãn và hoãn nợ; phát hành mới, mua lại trái phiếu, cơ cấu lại nguồn vốn và tích cực kiến nghị về chính sách, cơ chế,...

Theo TS. Cấn Văn Lực, để có thể đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới thì các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh cơ cấu lại, trong đó bao gồm việc cơ cấu hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án. Song song với đó là các doanh nghiệp cũng cần phải giải quyết chuyện cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản. Bên cạnh đó, trong bối cảnh mới với nhiều sự thay đổi như hiện nay thì các doanh nghiệp bất động sản cần phải định vị một hướng mới cho mình sau thời gian khó khăn, từ đó thích ứng tốt với thị trường cũng như phát triển bền vững trong tương lai.